덩통, 진써차이징(Jinse)
원제목: 암호화폐의 바람이 미국 부동산 업계에 불어왔다
현지 시간 수요일, 미국 연방주택금융청(FHFA) 국장 Pulte가 소셜 미디어에 글을 올렸다: "심층 연구 후, 트럼프 대통령의 미국을 '암호화폐의 도시'로 만들겠다는 비전을 따라, 오늘 저는 패니메이와 프레디맥에 암호화폐를 모기지 신청의 인정 자산으로 준비하도록 명령했다." 이 지시는 미국 정부가 기업의 모기지 자격 평가 자산 심사 기준에서 중대한 변화를 맞이할 수 있음을 나타내며, 동시에 트럼프 정부의 미국 내 암호화폐 보급 목표와 일맥상통한다.
마침내, 암호화폐의 바람이 미국 부동산 업계에 불어왔다.
1. 왜 암호화폐를 모기지 신청의 인정 자산으로 포함시키려 하는가?
핵심 이유는 미국 부동산 시장이 부진하기 때문이다. 지난 50년간 미국의 주택 자가 소유율은 약 62%로 상대적으로 안정적이었다. 그러나 최근 주택 신규 신청자 수가 급격히 감소했다. 2022년 초 모기지 금리가 팬데믹 최저점에서 상승한 이후 미국 주택 시장은 지속적으로 침체되었다. 작년 주택 판매량은 30년 만에 최저치로 떨어졌고, 연속 두 번째 판매 부진 상태였다. 올해 현재까지도 고금리와 주택 가격에 억눌려 회복의 기미를 보이지 않고 있다. Redfin 데이터에 따르면, 4월 기준 전미 주택 시장 판매자 수는 구매자보다 약 34% 높았다.
또한, 모기지 대출 발행 수량(대출 기관과 차용인이 협력하여 모기지를 형성하는 과정)은 2024년 중반 거의 역사적 최저 수준으로 떨어졌으며, 2025년 1분기에도 거의 개선되지 않았다. 대출 발행 수량 감소, 특히 재융자 수량 감소의 원인은 두 가지 요인이다: 주택 공급 문제와 대출 비용.
2012년부터 2026년 3분기까지의 모기지 대출 발행 상황 예측. 자료 출처: Statista
먼저, 주택 공급 증가가 수요를 충족시키기에 부족하다. 주택 건설이 뒤처지고, 더 많은 주택이 잠재적 구매자가 아닌 투자자들에 의해 구매되며, 노년층 주택 소유자들은 여전히 요양원으로 이사가지 않고 집에 머물기를 선택한다.
대출 비용도 점점 더 높아지고 있으며, 많은 이들이 대출 발행량 감소를 연방준비제도(Fed)가 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상한 것에 귀인한다. 그러나 서브프라임 모기지 위기 후유증으로 인해 은행의 대출 심사 엄격성도 간과할 수 없다. 예를 들어: 계약금은 20% 미만일 수 없고, 신용 점수는 700점 이상이어야 하며, 안정적인 소득 증명이 필수적이다. 많은 주택 거래가 구매자가 대출을 받을 수 없어 취소된다.
이러한 불리한 요인에 직면하여, 미국 정부는 주택 소유자가 더 쉽게 대출을 받을 수 있는 방법을 찾고 있으며, 최종적으로 그 희망을 암호화폐에 걸었다.
2. 미국 연방주택금융청(FHFA) 지시 내용 요약
미국 연방주택금융청(FHFA) 국장 Pulte는 현지 시간 수요일에 암호화폐를 모기지 신청의 인정 자산으로 포함시키는 지시에 서명했으며, 이는 암호화폐가 처음으로 미국 주택 대출 핵심 시스템에 포함됨을 의미한다. 다음은 지시 원문이다:
[원문 그대로 번역됨]
3. 암호화폐를 모기지 신청의 인정 자산으로 포함시키는 것의 의미
1. 부동산 시장 현황 개선
앞서 언급했듯이, 미국 부동산 시장이 침체되어 있어 이 정책은 부동산 시장 수요를 자극할 수 있다. 더 많은 암호화폐 보유자가 구매자 대열에 합류함으로써 시장 수요를 증가시키고 부동산 시장의 침체를 완화하여 부동산 시장 안정과 발전에 적극적인 역할을 할 수 있다.
2. 암호화폐 대출 기관에 호재
연방주택금융청(FHFA)이 공식적으로 암호화폐를 인정함으로써, 더 많은 차용인에게 상당한 규모의 연방 대출 프로젝트가 열릴 수 있다. 2024년에 연방주택관리국은 76만 건 이상의 단독 주택 모기지 대출을 발행했으며, 총액은 2,300억 달러에 달했다.
[이하 원문 그대로 번역됨]
3. 암호화 자산과 전통 금융 시스템의 결합 촉진
FHFA의 지시는 암호화폐의 전통 금융 영역에서의 중요한 돌파구로, 디지털 자산이 미국 주택 대출 핵심 시스템에 포함됨을 의미하며, 암호화폐와 법정화폐가 대중의 일상생활에서 동등하게 중요한 역할을 한다. 또한 대중의 암호화 자산에 대한 이해를 높이고 일상생활에서의 보급을 가속화할 것이다.
4. 업계 관계자들은 어떻게 보는가?
비트코인(BTC) 지지자들은 Pulte의 개방적인 태도를 높이 평가하며, 일부는 디지털 자산에 대출자들이 좋아하는 기능이 이미 내장되어 있다고 말한다. 예를 들어 투명한 문서 기록 등이다.
Redfin 수석 경제학자 대릴 페어웨더: "이는 암호화폐 옹호자들의 중요한 승리로, 디지털 자산이 다른 자산과 동등한 대우를 받게 한다. 현재 주식 투자는 적격 준비 자산으로 분류되지만, 대출 기관은 일반적으로 변동성이 높은 개별 주식이나 암호화폐에 대해 할인 평가를 한다. 변동성에 따라 합리적으로 가치를 조정하면 암호화 자산을 준비금에 포함시키는 것은 완전히 가능하다."
Realtor.com 수석 경제학자 다니엘 헤일: "두 거대 기업이 암호화폐를 담보로 받아들인다면, 은행의 기존 규칙을 강력하게 변화시킬 것이다. 원래 암호화 자산을 매도해야만 기준을 충족할 수 있었던 사람들 - 아마도 이것이 주택 구매를 포기하는 핵심 이유였을 것이다 - 이제 직접 대출 자격을 얻을 수 있으며, 이는 실질적으로 적격 구매자 풀을 확대한다."
비트코인(BTC) 채굴 서비스 Blockware의 분석가 Mitchell Askew는 해당 자산의 유동성과 투명한 보관(즉, 공개 블록체인)이 주택 대출의 "완벽한 담보"를 만든다고 말했다.
일부 업계 관계자들은 이에 대해 우려를 표명했다.
비트코인(BTC) 담보 대출 회사 Strike는 현재 형태의 암호화폐 대출에는 일부 리스크가 있다고 말했다. 변동성이 주요 요인이다. 만약 비트코인(BTC)의 가격이 크게 하락한다면, 대출 가치 비율이 상승할 것이며, "이는 추가 증거금 요구나 청산을 유발할 수 있으며 - 부적절한 시기에 강제 매도될 수 있다."
한 평론가는 대출 기관도 리스크에 직면해 있다고 지적했다: "이 부분의 리스크 모델은 정말 미쳤다. 전통적인 모기지는 차용인의 소득과 자산이 상대적으로 안정적이라고 가정한다. 이제는 일주일 만에 순자산이 50% 변동할 수 있는 차용인을 상대해야 한다. 담보에 비트코인(BTC)부터 무작위 DeFi 토큰까지 다양한 자산이 포함될 때, 어떻게 투자 포트폴리오에 대한 스트레스 테스트를 수행할 것인가?"
