Các nhà đầu tư cá nhân là người mua ròng S-REITs trong tháng 3.

[SINGAPORE] Chỉ số S-REITs, được đo bằng iEdge S-REIT Index, đã giảm trong quý đầu tiên năm 2026 do căng thẳng địa chính trị ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Chỉ số này tăng nhẹ trong tháng 1, nhưng đã giảm 7% trong tháng 3 do xung đột đang diễn ra ở Trung Đông, dẫn đến tổng lợi nhuận âm 6,4% trong quý 1 năm 2026. Mặc dù giá cổ phiếu giảm sút, hoạt động đầu tư của nhà đầu tư cá nhân vào S-REITs đã tăng lên trong tháng 3. Các nhà đầu tư cá nhân là người mua ròng, với dòng vốn ròng vượt quá 300 triệu đô la Singapore trong tháng, phản ánh sự tham gia tăng lên trong giai đoạn thị trường điều chỉnh giảm. 10 quỹ S-REIT ghi nhận dòng vốn đầu tư cá nhân cao nhất tính đến thời điểm hiện tại trong năm là CapitaLand Ascendas Reit, Frasers Centrepoint Trust, Mapletree Industrial Trust, Keppel Reit, Lendlease Global Commercial Reit, ParkwayLife Reit, CapitaLand India Trust, ESR Reit, Keppel DC Reit và Mapletree Logistics Trust. Dòng vốn bán lẻ đổ vào được ghi nhận trên nhiều phân ngành, bao gồm công nghiệp, thương mại, hậu cần và trung tâm dữ liệu. Ngược lại, các nhà đầu tư tổ chức lại là người bán ròng S-REITs, với dòng vốn ròng chảy ra từ các nhà đầu tư tổ chức đạt 225 triệu đô la Singapore trong tháng 3. Tuy nhiên, cũng có những dòng vốn chảy vào chọn lọc trong tháng: Keppel DC Reit, Centurion Accommodation Reit và OUE Reit cùng nhau ghi nhận dòng vốn ròng từ các nhà đầu tư tổ chức đạt 45 triệu đô la Singapore. Trong tháng 3, tổng lợi nhuận của các quỹ S-Reits giảm 6,9%, với sự suy yếu được ghi nhận ở hầu hết các mã cổ phiếu. Suntec Reit và Acrophyte Hospitality Trust là hai quỹ S-Reits duy nhất ghi nhận hiệu suất giá tích cực trong tháng. Hiệu quả hoạt động của Suntec REIT trùng khớp với những diễn biến của công ty được công bố vào tháng 3, bao gồm cả việc phê duyệt bán công ty quản lý REIT cho Acrophyte Asset Management. Acrophyte, thuộc sở hữu của ông trùm bất động sản Gordon Tang, đã ký kết thỏa thuận trị giá 190 triệu đô la Singapore để mua lại 100% cổ phần của ESR Trust Management (Suntec) từ ESR Asset Management. Việc thay đổi người quản lý đã được đề cập trong các cuộc thảo luận gần đây với các nhà đầu tư. Theo DBS Research, giao dịch này có thể tạo ra sự đồng thuận lớn hơn giữa nhà tài trợ và quỹ đầu tư bất động sản (REIT), đồng thời cho phép thực hiện các hành động chiến lược tiềm năng như thoái vốn tài sản tại Úc hoặc bán cổ phần tại One Raffles Quay và Marina Bay Financial Centre 1 và 2, điều này có thể hỗ trợ quản lý bảng cân đối kế toán và định vị trong tương lai. Ngoài ra, vào cuối tháng trước, Hongkong Land đã mua lại 10,8% Stake của Suntec Reit từ ESR với giá 541 triệu đô la Singapore, qua đó tăng cường sự hiện diện của mình trên thị trường bất động sản thương mại Singapore. Từ góc độ vĩ mô, những lo ngại vẫn còn tồn tại xung quanh lạm phát và lãi suất, trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị leo thang ở Trung Đông và kỳ vọng rằng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có thể duy trì mức lãi suất cao trong thời gian dài hơn. Tuy nhiên, một số nhà phân tích đã chỉ ra những yếu tố bù trừ tiềm năng. Nhà phân tích Darren Chan của Phillip Securities đã chỉ ra khả năng cải thiện tăng trưởng lợi nhuận phân phối trên mỗi đơn vị trong năm tài chính 2026, được hỗ trợ bởi chi phí lãi suất thấp hơn khi lãi suất chuẩn Sora giảm. DBS Research nhận định rằng định giá của lĩnh vực này vẫn rất hấp dẫn với tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách trung bình là 0,95 lần, cùng với lợi suất phân phối dự kiến ​​năm tài chính 2026 khoảng 5,7%, cao hơn 3,7% so với trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm, và cao hơn mức trung bình lịch sử. Các quỹ S-REIT trong chỉ số iEdge Singapore Next 50 Index được giao dịch ở mức tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách khoảng 0,9 lần, với lợi suất phân phối dự kiến ​​từ 6,3% đến 6,5%.