Ngôi nhà điển hình ở Mỹ đã 44 năm tuổi và cần rất nhiều sửa chữa.

Một cơn sốt xây dựng nhà ở bùng nổ khắp nước Mỹ vào những năm 1920 đầy sôi động. Hàng triệu căn nhà riêng lẻ khác mọc lên ở các vùng ngoại ô sau Thế chiến II. Việc xây dựng lại bùng nổ vào những năm 1970. Giờ đây, những ngôi nhà đó đã cũ. Việc xây dựng mới gần đây không thay thế được lượng nhà ở cũ kỹ của Mỹ, có nghĩa là tuổi trung bình của một ngôi nhà đạt mức kỷ lục 44 năm, theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp Harvard. Những ngôi nhà điển hình đã quá tuổi cần sửa chữa mái nhà và thay thế lò sưởi. Mức độ bảo trì và hiện đại hóa cần thiết rất lớn, và chi phí thực hiện đang tăng nhanh. Mindy và Joseph Mevorah sở hữu một ngôi nhà kiểu thuộc địa 88 năm tuổi ở Sands Point, một vùng ngoại ô của thành phố New York với rất nhiều ngôi nhà cổ, thường được coi là nguồn cảm hứng cho "Đại Gatsby". Ngôi nhà cần được sơn lại, một công việc mà họ biết cần phải thực hiện một cách thận trọng. Vài năm trước, họ đã cân nhắc việc cạo lớp sơn để lộ ra lớp gạch nguyên bản của ngôi nhà rộng hơn 3.500 feet vuông, với hy vọng loại bỏ nhu cầu sơn lại trong tương lai. Tuy nhiên, một nhà thầu đã cảnh báo Joseph rằng việc thay thế gạch sẽ rất tốn kém nếu bị sứt mẻ trong quá trình cạo sơn. Ngay cả khi quá trình thành công cũng tiềm ẩn rủi ro về mặt thẩm mỹ. "Một viên gạch mới đặt cạnh một viên gạch cũ sẽ trông rất tệ," Joseph, 66 tuổi, nói. Chi phí bảo trì nhà cửa, ngay cả sau khi tính đến lạm phát chung, đã tăng vọt. Chi phí sửa chữa kết cấu đã tăng khoảng 14,1% tính theo giá trị thực từ năm 2022 đến năm 2024, theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang Philadelphia. Chi phí sửa chữa hệ thống ống nước tăng 23,6%. Sự gia tăng này phản ánh chi phí ngày càng tăng của các bộ phận và nhân công, cũng như quy mô lớn hơn của các công việc sửa chữa cần thiết. Điều này cộng thêm chi phí bảo hiểm nhà cửa, thuế bất động sản và phí hội chủ nhà ngày càng tăng, khiến nhiều người không đủ khả năng sở hữu nhà, chứ chưa nói đến việc mua nhà. Các cố vấn tài chính truyền thống thường khuyên nên dành ra 1% giá trị ngôi nhà hàng năm cho việc bảo trì, nhưng nhiều người hiện nay cho rằng con số đó là không đủ. Trong khi 1% có thể đủ cho việc bảo trì định kỳ, thì 2% đến 3% sẽ tạo ra một khoản dự phòng thực tế hơn cho việc bảo trì dự kiến, các dự án cải tạo nhà cửa và sửa chữa đột xuất, đặc biệt là đối với những ngôi nhà cũ, theo Angie Hicks, đồng sáng lập công ty dịch vụ nhà cửa Angi. "Bạn không chỉ mua một ngôi nhà cũ, bạn đang mua một lịch trình bảo trì," Brian Werner, một nhà hoạch định tài chính ở Pittsburgh, cho biết. Gia đình Mevorah dự kiến ​​sẽ chi khoảng 25.000 đô la cho việc bảo trì trong năm nay, bao gồm khoảng 4.000 đô la cho công việc điện và khoảng 11.000 đô la cho việc sơn lại nhà. Đó là chưa kể khoảng 10.000 đô la cho việc làm vườn, cho ngôi nhà mà họ ước tính trị giá khoảng 3,2 triệu đô la. Trong lần sơn lại nhà gần đây nhất, họ đã nhận được báo giá dao động từ 8.000 đến 50.000 đô la. Họ nói rằng một số nhà thầu dường như tính giá cao hơn vì Sands Point nổi tiếng là khu vực giàu có. Họ lấy ít nhất ba báo giá và hỏi ý kiến ​​​​của hàng xóm. Joseph cho biết chi tiêu hàng năm của họ dao động tùy thuộc vào công việc cần làm. Có năm họ đã chi tới 100.000 đô la cho việc sửa chữa và bảo trì, và cũng có năm chỉ chi 10.000 đô la. Ngay cả khi dự trù 3% giá trị ngôi nhà cho việc bảo trì cũng có thể không đủ khi dự án hoàn thành. "Khi bắt đầu một dự án ở một ngôi nhà cũ, bạn chỉ cần lường trước chi phí phát sinh," Joseph nói. Trong một lần sửa chữa phòng tắm khoảng chín năm trước, các nhà thầu đã phát hiện ra bê tông giữa các thanh gỗ trong khung nhà. Chi phí của dự án tăng vọt khi thợ sửa ống nước phải thực hiện một giải pháp tốn kém để khắc phục vấn đề bê tông. Để tránh những bất ngờ, gia đình Mevorah đầu tư khoảng 2.500 đô la mỗi năm vào việc bảo trì phòng ngừa cho mái nhà lợp đá phiến Vermont của họ. Với tất cả chi phí đó, ngôi nhà của họ khá bền chắc. Trong trận siêu bão Sandy năm 2012, một cây đổ xuống nhà, nhưng cấu trúc ngôi nhà vẫn còn nguyên vẹn. Một nhà thầu sau đó nói với họ rằng sự kiên cố của ngôi nhà có lẽ đã cứu nó khỏi bị nghiền nát. Nhiều chủ nhà nhận thấy rằng những đặc điểm cũ kỹ, thậm chí cả những vết nứt trên đường lái xe, có thể khiến các công ty bảo hiểm tăng phí bảo hiểm hoặc hủy bỏ hoàn toàn bảo hiểm. Việc trì hoãn sửa chữa có thể trở thành rủi ro vỡ nợ thế chấp nếu chủ nhà không còn đáp ứng được các yêu cầu bảo hiểm của người cho vay. Đối với chung cư, Fannie Mae và Freddie Mac đưa vào danh sách đen các tòa nhà có bảo trì trì hoãn đáng kể hoặc dự trữ mỏng. Điều này có thể khiến các căn hộ không thể bán được cho hầu hết người mua. 49% tổng chi tiêu cải tạo hiện nay dành cho việc thay thế những hạng mục cần thiết như hệ thống HVAC mà chủ nhà không thể trì hoãn, theo Rachel Drew, giám đốc Chương trình Tương lai Cải tạo của Harvard. Gánh nặng tài chính đặc biệt nặng nề ở các vùng như Đông Bắc, nơi nhà cửa thường cũ hơn. Năm 2023, các chủ nhà ở Mỹ đã chi trung bình 9.030 đô la cho các dự án thay thế như cửa sổ, tăng 59% so với năm 2009 sau khi điều chỉnh theo lạm phát, theo Drew của Harvard. Gia đình Mevorah đã sống trong ngôi nhà của họ 29 năm, mặc dù họ đã rao bán hai lần. Gần đây, họ đã cân nhắc việc chuyển về thành phố New York, nhưng họ có thể sẽ phải trả thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản rất cao khi bán nhà. Hơn nữa, họ sẽ mất đi khu vườn rộng gần 2 mẫu Anh. Họ có một bể bơi có thể là điểm thu hút cho các cháu tương lai. Họ đã mua ngôi nhà với giá 765.000 đô la, và không có nhiều hạng mục bảo trì cần thiết khi họ chuyển đến, mặc dù họ nghĩ rằng cuối cùng họ cũng sẽ phải mua cửa sổ mới. Kể từ đó, họ nhận thấy rằng nếu họ không sử dụng hết ngân sách sửa chữa trong một năm, thì rất có thể họ sẽ vượt quá ngân sách đó vào năm sau. Gia đình Mevorah thường ưu tiên việc giữ gìn ngôi nhà trong tình trạng tốt lâu dài thay vì chọn phương án rẻ nhất. Khi thay thế máng xối bằng đồng vài năm trước, họ đã cân nhắc chuyển sang nhôm vì rẻ hơn, nhưng cuối cùng vẫn chọn đồng để bảo vệ sự bền vững của ngôi nhà. Suy cho cùng, họ dự định sẽ sống ở đó nhiều năm nữa.