美国普通住宅已有44年历史——需要大量修缮工作

1920年代，美国掀起了一股住宅建设热潮。二战后，郊区又新建了数百万栋独栋住宅。 70年代，建筑业再次蓬勃发展。 如今，这些房子都已老旧不堪。 近年来新建的房屋并没有取代美国日益老化的住房，这意味著根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，美国房屋的平均年龄已达到创纪录的44岁。 典型的房屋早已过了需要修缮屋顶和更换暖气炉的年纪。房屋的维护和现代化改造需求庞大，而且成本也迅速上涨。 明迪和约瑟夫·梅沃拉夫妇在纽约市郊区桑兹角拥有一栋88年历史的殖民时期风格住宅。桑兹角拥有许多老房子，常被认为是《了不起的盖茨比》的灵感来源。他们的房子需要重新粉刷，他们深知这项工作需要谨慎对待。 几年前，他们曾考虑剥去油漆，露出这栋面积超过3500平方英尺（约325平方米）房屋的原始砖墙，希望从此省去日后重新粉刷的麻烦。然而，一位承包商提醒约瑟夫，如果在剥漆过程中砖块出现缺损，更换成本将非常高。即使剥漆成功，也存在美观上的风险。 「新砖和旧砖挨在一起会非常难看，」66岁的约瑟夫说。 即使考虑到通货膨胀因素，房屋维护成本仍大幅上涨。根据费城联邦储备银行的数据，2022年至2024年间，房屋结构维修成本实际增加了约14.1%，管线维修成本更是飙升了23.6%。这一增长反映了零件和人工成本的上涨，以及所需维修规模的扩大。 此外，房屋保险、房产税和业主协会会费也不断上涨，这些费用使得许多人难以负担房屋，更遑论购屋。 传统上，财务顾问建议每年预留房屋价值的1%用于房屋维护，但现在许多人认为这远远不够。安吉家居服务公司Angi的联合创始人安吉·希克斯表示，虽然1%可能足以支付日常维护费用，但2%到3%的预留比例更能为预期维护、房屋改造项目和意外维修提供更合理的缓冲，尤其对于老房子而言更是如此。 「你买的不仅仅是一栋老房子，你买的也是一份维护计划，」匹兹堡的财务规划师布莱恩·沃纳说。 梅沃拉一家预计今年将花费约2.5万美元用于房屋维护，其中包括约4,000美元的电路维修费用和约1.1万美元的油漆粉刷费用。此外，他们还计划花费约1万美元用于园林绿化，而他们估计这栋房子的价值约为320万美元。 上次重新粉刷房屋时，他们收到的报价从 8,000 美元到 50,000 美元不等。他们说，一些承包商似乎漫天要价，因为桑兹角 (Sands Point) 一向以富裕著称。他们至少会找三家公司估价，还会向邻居征求推荐。 约瑟夫说，他们的年度支出会根据需要完成的工作而波动。他们一年最多花过 10 万美元用于维修和保养，最少只花 1 万美元。 即使预算房屋价值的 3% 用于维护，到专案结束时也可能不够。 「在老房子里开始一个项目，你必须做好预算超支的准备，」约瑟夫说。 大约九年前，在一次浴室改造中，承包商发现房屋框架的木头之间有混凝土。由于水管工不得不采取昂贵的变通方案来绕过混凝土，该项目的成本飙升。 为了避免意外，梅沃拉夫妇每年花费约 2500 美元对他们位于佛蒙特州的石板屋顶进行预防性维护。 尽管花费不菲，但他们的房子却非常耐用。 2012 年的桑迪飓风期间，一棵树倒在了房子上，但房屋结构仍然完好无损。一位承包商后来告诉他们，正是房屋的坚固性才使其免于被压垮。 许多业主发现，即使是车道开裂等老化设施，也可能导致保险公司提高保费或完全取消保险。如果房主无法满足贷款机构的保险要求，那么拖延维修可能会造成抵押贷款违约风险。对公寓而言，房利美和房地美会将那些维护严重延迟或储备金不足的建筑列入黑名单。这会导致大多数买家无法购买这些单位。 哈佛大学「改造未来计划」主任雷切尔·德鲁表示，目前所有房屋改造支出中有 49% 用于必要的更换，例如业主无法推迟的暖通空调系统。在东北部等房屋较老旧的地区，经济负担尤为沉重。 哈佛大学的德鲁表示，2023年，美国房主平均花费9,030美元更换窗户等项目，经通货膨胀调整后，比2009年增加了59%。 梅沃拉夫妇在这栋房子里住了29年，尽管他们曾两次挂牌出售。他们最近考虑搬回纽约市，但出售这处房产可能需要缴纳高额的资本利得税。更重要的是，他们还将失去近2英亩的院子。院子里有个游泳池，未来可能会吸引孙辈们玩。 他们以76.5万美元的价格买下了这栋房子，搬进来时并没有明显的维修问题，不过他们也预料到最终还是需要更换窗户。从那时起，他们发现，如果某一年没有用完维修预算，第二年很可能就会超支。 梅沃拉夫妇倾向于优先考虑房屋的长期良好状态，而不是选择最便宜的方案。几年前更换铜质排水沟时，他们曾考虑改用铝制排水沟，因为铝制排水沟更便宜，但最终为了确保房屋的完整性，他们还是坚持使用铜制排水沟。 毕竟，他们希望未来很多年都能住在这里。