佐兰·马姆达尼与企业外迁？纽约办公大楼房地产市场在新市长领导下上涨

2026 年 2 月 18 日星期三，美国纽约市长佐兰·马姆达尼（中）出席了在纽约举行的 Timbale Terrace 奠基仪式。 纽约市长佐兰·马姆达尼任期内，企业外迁的担忧可能会反复出现，每项商业地产决策都被放大为潜在的转折点信号，表明这位民主社会主义者的税收、房地产和财富政策正在将企业赶走。 上周有报道称，私募股权巨头阿波罗全球管理公司计划在纽约市以外，在美国南部的某个州（例如佛罗里达州或德克萨斯州）增设第二个总部，加剧了这场争论。 自当选以来，马姆达尼的政府一直表示将考虑一切可行的方案来增加财政收入，以填补纽约市54亿美元的预算赤字，但他本人的立场始终未变，即「向富人征税」。这导致他与面临连任竞选的纽约州州长凯西·霍楚陷入政治僵局，霍楚已明确表示不会批准对企业和富人增税。 「如今的经济环境十分脆弱，我们应该谨慎对待这份预算，」纽约市合作组织总裁兼执行长史蒂文·富洛普周一在CNBC的「Squawk Box」节目中表示。该组织代表企业、投资公司和新创公司。在上周他与人合著的一篇评论文章中，富洛普警告说，任何向富人和企业征税的计划都会波及到每位纽约人的生活成本。 「由于纽约人已经开始离开纽约州去寻找生活成本更低的地方，进一步提高物价可能会导致更多人离开，并损害纽约州的长期经济成长，」他在《新闻日报》的文章中写道。 瑞穗银行房地产股票董事总经理 Vikram Malhotra 在电子邮件中写道：“大型公司当然正在探索其他选择：更便宜的劳动力成本、更低的税收、更少的政治不确定性。” 这并非什么新鲜事。像美国南部这样的低成本地区，凭借著更便宜的房地产、更轻的税负和更少的监管障碍，正日益吸引企业和劳工。 金融公司是众多从美国东西海岸南下，向德州和佛罗里达州扩张的大型企业之一。 摩根大通刚在曼哈顿新建了一栋办公大楼，但达拉斯办公室的员工人数却比纽约市办公室还多。凯西·伍德的ARK投资管理公司已从纽约市迁至佛罗里达州圣彼得堡。富国银行正将财富管理总部从旧金山迁至西棕榈滩。肯·格里芬的对冲基金巨头城堡投资集团已将其总部从芝加哥迁至迈阿密，这项搬迁计划早在2022年就已宣布。格里芬目前仍在纽约市参与至少一个大型新项目。 尽管所有这些举措都反映了纽约市面临的长期风险趋势，但商业地产公司仲量联行（JLL）的数据显示，在马姆达尼上任后的第一个季度，曼哈顿的办公空间需求和租金都在上升，而空置率则有所下降，延续了去年年底马姆达尼当选市长之前就已出现的趋势。仲量联行表示，各公司仍在继续签署租赁协议，竞相争夺顶级办公室的优质办公空间，这使得业主能够提高租金。 根据仲量联行（JLL）数据显示，第一季优质办公空间租赁面积达850万平方英尺，空置率下降2.2个百分点至13.5%。租金年增3.5%。 尽管这些长期租赁空​​间的承诺引人注目，但这些决定既包含巩固现有地位，也包含寻求新的成长。美国运通公司在2月宣布将在曼哈顿下城建造新的总部大楼。美国银行则在3月签署了一份为期20年的纽约市办公空间租赁协议。 「尽管经济不确定性几乎每天都在增加，但2026年第一季纽约市的办公大楼租赁活动依然强劲，美国运通在世界贸易中心二号楼的大量租赁承诺表明，纽约仍然是大型租户需要/想要的地方，」仲量联行副董事长埃文·马戈林在一份声明中表示。 曼哈顿办公大楼市场强劲的另一个主要因素是人工智慧的蓬勃发展。根据仲量联行（JLL）的数据显示，今年第一季人工智慧公司的租赁活动约占2025年总租赁量的一半。仲量联行将这场人工智慧热潮描述为各公司竞相「锁定办公空间」。 第一季最大的几笔人工智慧交易包括：Nscale Global Holdings在One Vanderbilt的租赁，据JLL称，这是纽约有史以来最高的租金（每平方英尺320美元），也是人工智慧公司首次获得此项殊荣。蓬勃发展的法律人工智慧公司Harvey在One Madison Ave.签署了一份92,000平方英尺的扩建协议。 但人工智慧的蓬勃发展也为纽约房地产的未来带来了另一个不确定因素。 「人才和办公空间的竞争迫在眉睫，但不确定性正在影响他们的决策，」仲量联行在其季度报告中指出。 “纽约的人工智慧公司正在租用远超其现有员工人数所需的办公空间，以应对预期中的招聘需求。” 仲量联行补充说，这些租赁合约的一个显著特点是人工智慧公司「要求灵活的租赁结构，内建调整机制和可重新配置的设施」。 马戈林警告说，人工智慧领域的活动“让人想起DOT泡沫时期（我们都记得那场泡沫最终是如何结束的）。”但他补充道，“这一次，他们显然专注于黄金地段的顶级建筑，这正在将甲级写字楼市场推向新高。” 随著新税收政策的讨论，商界领袖们谨慎地权衡纽约市的成本。那些依赖人才、资金和客户资源的公司可能会继续留在纽约。但同时，下一个办公室、下一个团队或下一次扩张更有可能落脚成本更低的地方。 「这就是为什么你会看到随著时间的推移，出现某种程度的逐步外流，」富洛普告诉CNBC。 尽管办公空间的租金和净吸收量上升，空置率下降，但仲量联行仍将整体市场需求描述为“稳定”，开发活动描述为“适度”。 马尔霍特拉表示，任何大型企业撤离纽约的决定都会对纽约经济产生影响，风险包括失业率上升和税收减​​少。他还补充说，具体到办公大楼市场，空置率上升和租金成长放缓会给商业房地产公司的业务带来压力。 富洛普警告说，现在做出的政策决定可能决定纽约能否抓住未来的成长机遇，还是会继续在边缘地带落后。 「我认为这种脱节主要是由政治因素造成的，而这正是我们必须抵制的，」他说。