不動產代幣化可能在2035年創造4000億美元的全球市場價值，透過區塊鏈技術重塑資產管理行業。
在接下來的十年裡，不動產代幣化可能會全面改變資產管理行業 - 這是一種可以將實物不動產轉化為可在區塊鏈上交易的數字代表的技術。根據德勤金融服務中心的預測，全球不動產代幣化市場規模將在2035年達到4000億美元，相比2024年的不到300億美元大幅增長。27%的年複合增長率反映了人們對這項技術改變金融行業格局的期望越來越大。
代幣化本質上是將資產所有權（如住房、土地、不動產專案股份）編碼為可按比例擁有並即時交易的數字代幣。與傳統投資工具需要大額資金和複雜流程不同，代幣化為分段所有權模式鋪平了道路，使個人投資者能夠接觸原本只供機構投資的不動產組合。
透過降低中介成本、提高透明度和改善流動性，代幣化不僅擴大了投資者規模，還幫助資產管理者在逐漸適應數字資產的法律和技術環境中更有效地運營。
德勤的預測分析顯示，到2035年，三個主要細分市場將主導不動產代幣化市場。首先是私募不動產基金，預計規模將達到1000億美元，市場滲透率為8.5%。這是增長潛力最大的領域，得益於透過區塊鏈實現的靈活資本分配和運營模式。
第二個細分市場是貸款和資產證券化的代幣化所有權，預計將成為最大的細分市場，規模高達2390億美元，儘管市場滲透率較低，僅為0.55%。將債務產品轉換為代幣可以透過自動化估值、貸款彙總和績效報告等價值鏈中的步驟，實現更快的處理速度和更低的成本。
第三個細分市場是未開發土地或在建專案的代幣化所有權 - 這是一個新興但具有潛力的領域，可以解決大型專案的靈活融資需求，預計規模為50億美元，市場滲透率約為0.8%。
不動產基金：測試"鏈上"模式
在使用案例中，私募不動產基金是代幣化轉型潛力的典型代表。目前正在應用兩種模式：透過特殊目的實體發行由基礎資產擔保的債務代幣的"鏈下"代幣化，以及完全的"鏈上"模式 - 直接在區塊鏈上編碼不動產信託契據。
一個典型的例子是Kin Capital計劃在2025年在Chintai區塊鏈平臺上發行的1億美元債務基金。該模式允許全球符合條件的機構投資者參與，最低投資額為5萬美元，同時透過智慧合約直接整合法律條款、託管和利潤分配。
代幣化不僅改變了資本募集方式，還為更深入的投資組合定製開闢了道路 - 從按ESG評級、地點選擇資產到資本結構。然而，一個關鍵問題仍未得到完整解答：在發生違約時，誰有權訪問實際資產，法律權益是否能在數字化運營環境中得到保障？
證券化領域 - 曾在2008年金融危機後備受質疑 - 正在透過區塊鏈重新定義。自2021年以來，Redwood Trust已應用LiquidFi技術對CoreVest的貸款進行證券化，使貸款績效報告從每月一次縮短為每天一次。LiquidFi聲稱，透過Stellar區塊鏈，報告時間已從55天縮短到30分鐘。
另一家金融科技公司Figure Technologies已發行超過130億美元的HELOC貸款，並在2023年完成了首筆在區塊鏈上公開評級的HELOC證券化交易。該公司估計，透過自動化資本和證券發行流程，每筆10萬美元的貸款可節省約850美元。
在建不動產專案的新機遇
代幣化不僅限於現有資產。需要大量資本和複雜生命週期的在建不動產專案，正越來越多地透過代幣化模式獲得融資。2024年，T-RIZE集團簽署了3億美元的協議，對加拿大的一個960套住宅專案進行代幣化。與此同時，一家印度投資者宣佈了一個10億美元的基金，整合了代幣化的股權和債務，以資助全球資料中心。
這種模式允許在整個資本結構上募集資金，從債務、股權到混合形式，都在同一平臺上 - 在專案每個發展階段提供高度靈活的資金協調。像Centrifuge這樣的協議與DeFi生態系統（如MakerDAO）結合，正在充當不動產貸款的中介融資橋樑。
儘管發展潛力顯而易見，但不動產代幣化的部署不應被視為萬能解決方案。選擇合適的區塊鏈需要基於多個因素：可擴充套件性、安全性、交易成本和與現有法律框架的相容性。以太坊、Avalanche或專門用於資產的區塊鏈（如Polymesh）正在進行測試，但尚未形成統一標準。
數字資產託管仍然是一個薄弱環節，特別是當許多機構尚未具備部署獨立安全基礎設施的能力。此外，代幣化資產在會計賬簿和稅收處理方面的差異也是一個重大障礙，需要監管機構提供更靈活的法律框架。
資產代幣化可能不會立即改變金融行業，但它正為一種新的資產管理模式奠定基礎：更加透明、流動性更高，並且比以往任何時候都更容易接觸。隨著金融機構參與的日益明確，這項技術可能成為未來十年全球資產數字化的主要推動力。
