從幣圈視角看中國和台灣的房地產投資：租房還是買房好？

在幣圈，資金效率與機會成本重於一切，這讓越來越多人開始重新審視傳統的「買房等於投資」觀念。對某些幣圈資深玩家來說，買房不再是人生的財務終點，更可能成為資產配置中的最大陷阱。當中國房市面臨結構性風險，從加密視角出發，或許能幫助我們看清真相。

資金效益為王：買房成為「偽需求」？

加密 OG @yuyue_chris 分享，他進入加密領域後，對資產管理的觀念徹底轉變，對機會成本與資金最優配置產生追求。他認為，在資產尚未充分積累前，買房根本是「偽需求」。

以一間價值 1,000 萬人民幣的房產為例，若以美債年利率 4% 計算，等於每年損失 40 萬元的潛在利息，十年則高達 400 萬元。而租下同樣價值的房子，每月僅需約 1 萬元，十年總花費約 120 萬元。以資金效率來看，租房遠優於購屋，且不會犧牲流動性與未來選擇權。

若無生育等剛性需求，現代人收入在租房的基礎上已能夠過上舒適的生活，不應被傳統「買房是人生目標」的觀念綁架。

買的是房還是債？中國房市的槓桿幻象

加密 KOL 加密韋馱則從更宏觀的制度面切入，批評中國房地產本質上是一場由政府、銀行與房地產商聯手編織的資金幻術。他指出，房產企業利潤被 45% 的土地增值稅吞噬，再加上銀行貸款成本，實際利潤率往往低到只有個位數。

然而，房地產商卻仍前仆後繼，原因是能靠融資疊加槓桿：

整個系統仰賴商品房與二手房價格穩住，實際上是「小馬拉大車」的拆分盤。當末端房價撐不住，連蘇州的玲瓏灣或上海張江等一線熱區都出現腰斬或大幅下跌時，整個房市已岌岌可危。

無限責任貸款：中國獨有的財務地獄

在他眼中，購房者其實買下的是 90% 的地方債加上 10% 的建築成本。中國的房屋抵押貸款更存在全球罕見的「無限責任」條款。即便房價暴跌、房產被法拍，剩餘債務仍需由個人償還，否則將被列為「失信人」，嚴重影響未來就業與生活。

相比之下，許多國家如美國、澳洲、加拿大採用的是「有限責任貸款」，一旦房產價值無法覆蓋貸款，借款人可選擇交屋止損，最大損失止於房產本身。這也使中國購房者在經濟下行時成為更脆弱的財務人質。

MSCI 數據揭露：中國房市已進入長期熊市

根據 MSCI 最新發布的《MSCI China A 房地產指數》報告，中國房地產股自 2016 年以來整體表現慘淡，至 2025 年 5 月為止年化報酬為 -8.8%，五年最大跌幅達 73%。該指數包含 6 家大型地產公司，包括萬科、華潤與保利等。

報告指出，2020 至 2024 年間，該板塊連續五年負成長，2023 年更慘跌 31.75%。此外，股息殖利率雖近 3%，但整體本益比 (P/E) 為負數，股價淨值比 (P/B) 僅 0.62，反映出市場對房企前景較爲悲觀。

房產板塊波動率極高、夏普比率 (Sharpe Ratio) 為負，代表其報酬不足以補償風險，從量化數據上已失去「投資」屬性。這不只是短期壓力，而是結構性衰退的徵兆。

(貝萊德不玩了？七折賤賣上海最後一間商辦，預備全面退出中國房地產市場)

台灣現況：租金低、房價高

若將視角拉回台灣，同樣面臨房市資金錯誤配置的問題。根據內政部統計，台灣平均房價所得比已達 10.7 倍 (台北市超過 15 倍)，遠高於國際合理水準 (2 至 3 倍)，顯示年輕人買房門檻極高。

此外，租金報酬率僅約 1.5% 至 2%。換言之，租屋者僅需付出不到房價 2% 的成本，就能享有相同空間與生活條件。

再者，政府打房政策日漸不利買方，隨著房地合一稅、囤房稅與空屋稅等措施逐步落地，其轉手成本高、自住房幾乎無現金流報酬的缺點也將浮現：

對於資金效率敏感的年輕人而言，租屋不僅經濟壓力小，更讓資金能夠靈活投向其他較高報酬的市場如股市或加密領域。

在高房價且低報酬的現狀下，買房對許多人而言已不再是財務目標，而是高成本的消費行為。

從幣圈邏輯看房市，買房等於負債嗎？

對幣圈投資人而言，資產的流動性、收益率與風險控管遠比「安全感」或傳統價值觀更重要。從這樣的邏輯出發，房地產確實正逐漸失去「投資」的實質屬性，轉而成為一種高成本且低報酬的負債配置。

筆者認為，買不買房或許從來都不該只看人生階段，而是得先問自己對於買房的用途、定義與人生追求。

從網路創業、太空探索到神經連結，馬斯克 (Elon Musk) 指出人類正站在數位超級人工智慧大爆炸的開端，他鼓勵年輕世代追求「有用」而非「偉大」的人生，並從「第一性原理」出發，為創業上的阻礙打造最好的解決方案。

從網路到金融：堅持「有用」而非「偉大」的創業初心

時間回到 1995 年，馬斯克面臨攻讀史丹佛博士學位或投身新興網路熱潮的抉擇，他最終選擇了後者，並透露當時的想法：

我並沒有想過要建立什麼偉大的東西，我只是想嘗試建立一些有用的東西，但我沒有覺得我會做初什麼特別偉大的東西。

他回憶當時創立軟體公司 Zip2 的艱辛過程，從資金拮据到最終在 4 年後以 3 億美元售出。不過受限於傳統投資人的控制，Zip2 並未能實現馬斯克「直接服務消費者」的願景。

他形容自己「有點被 Zip2 束縛住了翅膀」，因此將 Zip2 的近 2,000 萬美元收入幾乎全數投入金融服務網站 X.com，渴望打造一個能直接面向消費者的機會。該公司最終成了現在的 PayPal，開創了更廣闊的消費者市場。

為何「第一性原理」重要？追求真相與高效的行動哲學

馬斯克把自己的成就歸因於他對「第一原理 (First principle)」理念的堅持，他解釋道：

有些物理學的工具非常有用，第一性原理就是將事物分解為最基本的組成元素，然後清晰地一一推導出解決方案，而不是依循類比或歷史經驗來推理。

他以火箭成本為例，指出火箭的原材料成本只佔火箭成本的 1% 或 2%，並透過分析構成材料的重量與價格，揭示製造環節的巨大低效，為成本優化指明方向。

同樣的思維也應用在 xAI 超級運算中心的設備上。面對建造 10 萬個 H100 訓練所需的 18 至 24 個月時間，他將其拆解為建築、電力和冷卻等基本要素。最終，透過租用舊工廠、發電機、行動冷卻設備，並改造特斯拉儲能設備以穩定電壓，隨後在短短六個月內實現了目標：

如果你想打造一個火箭或汽車，或者你想讓軟體能夠可靠地編譯並運行，那麼你必須最大程度地追求真相，否則你的軟體將無法順利運作。

展望超智慧未來：人類與 AI 的安全共存之路

馬斯克接著強調，數位超級智慧 (digital superintelligences) 已近在咫尺，他認為人們該技術的到來以逐漸加速。如果今年沒有發生，明年肯定會發生，屆時人們最終會看到一個經濟規模是現在數千倍甚至數百萬倍的經濟體。

他還預測，人形機器人的數量將遠遠超過所有其他機器人的總和，呈現一個數量級的差距。

面對外界對 AI 發展的擔憂，他則坦言：

我有點猶豫，因為我不想讓《魔鬼終結者》成真。但我意識到，這無論我做不做都會發生。所以你有兩個選擇：「旁觀者」或「參與者」。我會選擇參與者。

(AI 能暗中執行惡意任務嗎？Anthropic 測試：成功率仍低，但大多能騙過監控)

馬斯克表示，在建立 AI 時堅守真相極為重要，即便那個真相在政治上不正確。他的直覺是：「如果強迫 AI 相信不真實的事情，可能會使它變得非常危險。」整體而言，他對 AI 的未來持樂觀態度。

也許有 10% 到 20% 的機會毀滅，但從好的方面看，有 80% 到 90% 的機會會有一個好的結果。

神經連結：拓展人機輸出入效率，重塑智慧定義

儘管神經連結 (Neuralink) 公司並非實現數位超級智慧的必要條件，但馬斯克認為該技術能大幅提升人類的輸入輸出資料的效率，解決目前人類每日輸出訊息量不到每秒 1 位元的限制。

目前，神經連結已成功幫助肌萎縮性脊髓側索硬化症 (ALS) 患者，讓他們能如同身體機能完全正常的人一樣與電腦和手機交流：

未來 6 至 12 個月內，我們將進行首次視覺植入，將幫助盲人重見光明，甚至必要時還能賦予人類紅外線或紫外線等超越人體的感官能力。

(首位馬斯克 Neuralink 晶片植入者人機一體畫面曝光：用意念玩象棋遊戲)

馬斯克預期，隨著時間推移，未來人機植入物將不再僅僅是糾正錯誤，而是極大地增強人類的能力，包括智慧、感官和反應速度，甚至能重新定義智慧的本質。

他給予年輕工程師的最終建議是：「盡可能地做對你的同事有用的事」，並「專心投入超級真實的 AI」，因為這是 AI 安全最重要的保障。他強調，人類在所有智慧中的佔比將會變得微不足道，未來人類智慧可能不到數位智慧的十億分之一。