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RWA 現實檢驗:我們已經將房地產代幣化,但究竟是誰在購買這些代幣?

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作者:AURA MEDIA

多年來,基於區塊鏈的房地產價值主張一直被奉為圭臬:分割化、流動性和全球可及性。透過將摩天大樓分割成數位代幣,我們可以將價值 1000 萬美元的資產變成一個市場,讓任何擁有 100 美元的人都能成為房東。這項技術已經到來,平台已經上線,資產已經代幣化。

但隨著市場在2026年走向成熟,我們將面臨一個嚴峻的現實考驗。所謂房地產「民主化」惠及一般散戶投資者的說法,只是故事的一半。如果我們檢視鏈上資料和機構交易流,就會發現截然不同的景象。

那麼,如果我們已經成功地將建築物代幣化,那麼究竟是誰在購買這些代幣呢?

簡而言之,加密貨幣市場由加密貨幣原生巨鯨、機構巨頭和新一代合規的跨國投資者組成,而「JOE」大多仍在場外觀望。

市場概覽:規模雖小但定位精準首先,讓我們來了解規模。根據RWA.xyz的數據,截至2026年2月,代幣化房地產的鏈上總價值已接近3.6億美元。這涵蓋了直接所有權、資金和債務。雖然這只是1.48兆美元全球私人房地產市場的一小部分,但目前構建的架構表明,未來有望實現巨大增長——波士頓諮詢集團估計,到2030年,代幣化非流動性資產市場規模可能達到16兆美元

但持有者的組成卻頗具啟發性。目前,在10個國家的57個項目中,已有超過1萬名獨立持有者。有趣的是,錢包數量的成長速度超過了資產價值的成長速度。這表明,雖然越來越多的人進入這個領域,但他們的投資規模較小,更傾向於探索性投資。

買家:兩個市場的故事 1. 機構巨鯨(「Hines」買家)流入代幣化房地產的最大資本並非來自加密貨幣愛好者,而是來自利用區塊鏈作為分銷管道的傳統金融巨頭。 DigiFT與全球最大的房地產投資管理公司之一 Hines的合作就是一個典型的例子。

2026年初,他們宣布將Hines價值600億美元的全球房地產投資組合的一部分進行代幣化。然而,存取權限受到嚴格控制。

「本產品僅針對合格投資者,包括認證投資者、專業投資者和機構投資者。」這些高淨值人士和機構購買代幣,是因為其底層資產由值得信賴的傳統機構管理,而代幣化只是提高了資金流動和結算效率。他們購買的並非“加密貨幣”,而是透過受監管的數位載體購買由 Hines 管理的投資曝險。

2. 加密巨鯨與收益農夫我們不能忽視加密貨幣原生資本。隨著簡單的去中心化金融(DeFi)收益停滯不前,成熟的加密貨幣投資者正將資金轉向現實世界資產(RWA),以尋求穩定且不相關的回報。截至2025年底的數據顯示,巨鯨們將21億美元資金轉移到了住宅RWA基金中,以尋求更高的收益。

這些買家被這些數據所吸引:據報道,頂級代幣化建築的年化收益率高達 11.7%,入住率高達 99.3% ,優於 98% 的傳統房地產投資信託基金 (REITs)。對他們而言,邁阿密的代幣化公寓大樓顯然比波動性較大的 DeFi 協議更具收益優勢——尤其是在收益透過智能合約以USDC自動支付的情況下。

3. 監管套利者(阿聯酋與亞洲的聯繫)地理位置至關重要。阿聯酋在代幣化房地產資產數量方面領先全球,而美國則在價值方面領先。這種差異揭示了誰在買。

在杜拜,棕櫚島別墅代幣化等項目正吸引全球流動資本,這些資本希望在對加密貨幣友善的司法管轄區投資硬資產。在新加坡,監管環境的清晰度已非常高,代幣化的房產現在可以作為一級抵押品,銀行也提供以這些代幣為抵押的貸款。

這裡的買家通常是亞洲和中東的家族辦公室,他們希望將投資多元化,涉足西方(或當地)房地產,而無需經歷傳統跨境電匯和文書工作的摩擦。

4. 小眾零售投資者(西班牙模式)零售參與確實存在,但其形式通常與美國的「民主化」模式有所不同。在西班牙,像Reental這樣的平台透過將度假租賃代幣化,找到了產品與市場的契合點。有趣的是,其相當一部分買家是拉丁美洲投資者,他們使用加密貨幣繞過貨幣管制,投資穩定的歐洲房產。在這種情況下,代幣不僅僅是一種投資;它還是一種應對當地通貨膨脹和資本管制的金融避風港。最低購買額低至1000歐元,這使得該市場最接近真正的零售普惠。

障礙:為什麼「你的叔叔」還沒入場?既然基礎建設和資產都已具備,為什麼散戶資金沒有蜂擁而至?答案在於營運規範使用者體驗。 OneAsset 的執行長 Sonia Shaw 精闢地指出了這個問題:“先前的專案將代幣化視為技術演示,而非金融產品。它們缺乏處理跨境參與或複雜生命週期事件的基礎設施。”

如今購買代幣化建築通常需要:1. 通過 KYC/AML 認證(許多加密貨幣原生用戶不喜歡此障礙)。 2. 證明自己是合格投資者(將一般大眾拒於門外)。 3. 在使用分散的平台和錢包時遇到困難。

此外,還存在心理障礙。 「代幣」往往給人一種欠條而非契約的感覺。成功的專案會將代幣錨定在特定的法律結構中,使經濟權利具有約束力和可執行性,而不僅僅是一個「數位包裝」。

未來:受控互通性

那麼,未來12個月誰會買進呢?產業正向「受控互通性」轉型。這意味著代幣將能夠進入DeFi協議並用作抵押品,但前提是必須遵守嚴格的合規規則。

下一波買家不僅會購買租金收益;他們將成為精明的用戶,在鏈上建立全球房地產投資組合,並將房地產代幣用作更廣泛的合規策略中的可組合構建模組。

底線

現實情況是這樣的:我們已經實現了房地產代幣化,但買家群體卻截然不同。機構投資者是為了效率和分銷而購買;加密貨幣巨鯨是為了收益而購買;國際投資者則是為了准入和穩定性而購買。

來自得梅因的普通人目前還買不起杜拜的代幣化公寓,因為監管方面的摩擦和營運成熟度還不足以讓投資人輕鬆以100美元的價格入場。但隨著MiCA 2.0在歐洲推動法律的明確化,以及貝萊德和富蘭克林鄧普頓等資產管理公司搭建相關基礎設施,這一差距正在縮小。

目前在RWA領域賺得盆滿缽滿的不僅是房產所有者;他們還是那些基礎設施提供商,他們意識到在房地產領域,合規才是產品

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