美國普通住宅已有44年曆史——需要大量修繕工作

1920年代，美國掀起了一股住宅建設熱潮。二戰後，郊區又新建了數百萬棟獨棟住宅。 70年代，建築業再次蓬勃發展。 如今，這些房子都已老舊不堪。 近年來新建的房屋並沒有取代美國日益老化的住房，這意味著根據哈佛大學住房研究聯合中心的數據，美國房屋的平均年齡已達到創紀錄的44歲。 典型的房屋早已過了需要修繕屋頂和更換暖氣爐的年紀。房屋的維護和現代化改造需求龐大，而且成本也迅速上漲。 明迪和約瑟夫·梅沃拉夫婦在紐約市郊區桑茲角擁有一棟88年歷史的殖民時期風格住宅。桑茲角擁有許多老房子，常被認為是《了不起的蓋茨比》的靈感來源。他們的房子需要重新粉刷，他們深知這項工作需要謹慎對待。 幾年前，他們曾考慮剝去油漆，露出這棟面積超過3500平方英尺（約325平方米）房屋的原始磚牆，希望從此省去日後重新粉刷的麻煩。然而，一位承包商提醒約瑟夫，如果在剝漆過程中磚塊出現缺損，更換成本將非常高。即使剝漆成功，也存在美觀上的風險。 「新磚和舊磚挨在一起會非常難看，」66歲的約瑟夫說。 即使考慮到通貨膨脹因素，房屋維護成本仍大幅上漲。根據費城聯邦儲備銀行的數據，2022年至2024年間，房屋結構維修成本實際增加了約14.1%，管線維修成本更是飆升了23.6%。這一增長反映了零件和人工成本的上漲，以及所需維修規模的擴大。 此外，房屋保險、房產稅和業主協會會費也不斷上漲，這些費用使得許多人難以負擔房屋，更遑論購屋。 傳統上，財務顧問建議每年預留房屋價值的1%用於房屋維護，但現在許多人認為這遠遠不夠。安吉家居服務公司Angi的聯合創始人安吉·希克斯表示，雖然1%可能足以支付日常維護費用，但2%到3%的預留比例更能為預期維護、房屋改造項目和意外維修提供更合理的緩衝，尤其對於老房子而言更是如此。 「你買的不僅僅是一棟老房子，你買的也是一份維護計劃，」匹茲堡的財務規劃師布萊恩·沃納說。 梅沃拉一家預計今年將花費約2.5萬美元用於房屋維護，其中包括約4,000美元的電路維修費用和約1.1萬美元的油漆粉刷費用。此外，他們還計劃花費約1萬美元用於園林綠化，而他們估計這棟房子的價值約為320萬美元。 上次重新粉刷房屋時，他們收到的報價從 8,000 美元到 50,000 美元不等。他們說，一些承包商似乎漫天要價，因為桑茲角 (Sands Point) 一向以富裕著稱。他們至少會找三家公司估價，還會向鄰居徵求推薦。 約瑟夫說，他們的年度支出會根據需要完成的工作而波動。他們一年最多花過 10 萬美元用於維修和保養，最少只花 1 萬美元。 即使預算房屋價值的 3% 用於維護，到專案結束時也可能不夠。 「在老房子裡開始一個項目，你必須做好預算超支的準備，」約瑟夫說。 大約九年前，在一次浴室改造中，承包商發現房屋框架的木頭之間有混凝土。由於水管工不得不採取昂貴的變通方案來繞過混凝土，該項目的成本飆升。 為了避免意外，梅沃拉夫婦每年花費約 2500 美元對他們位於佛蒙特州的石板屋頂進行預防性維護。 儘管花費不菲，但他們的房子卻非常耐用。 2012 年的桑迪颶風期間，一棵樹倒在了房子上，但房屋結構仍然完好無損。一位承包商後來告訴他們，正是房屋的堅固性才使其免於被壓垮。 許多業主發現，即使是車道開裂等老化設施，也可能導致保險公司提高保費或完全取消保險。如果房主無法滿足貸款機構的保險要求，那麼拖延維修可能會造成抵押貸款違約風險。對公寓而言，房利美和房地美會將那些維護嚴重延遲或儲備金不足的建築列入黑名單。這會導致大多數買家無法購買這些單位。 哈佛大學「改造未來計畫」主任雷切爾·德魯表示，目前所有房屋改造支出中有 49% 用於必要的更換，例如業主無法推遲的暖通空調系統。在東北部等房屋較老舊的地區，經濟負擔尤為沉重。 哈佛大學的德魯表示，2023年，美國房主平均花費9,030美元更換窗戶等項目，經通貨膨脹調整後，比2009年增加了59%。 梅沃拉夫婦在這棟房子裡住了29年，儘管他們曾兩次掛牌出售。他們最近考慮搬回紐約市，但出售這處房產可能需要繳納高額的資本利得稅。更重要的是，他們還將失去近2英畝的院子。院子裡有個游泳池，未來可能會吸引孫輩們玩。 他們以76.5萬美元的價格買下了這棟房子，搬進來時並沒有明顯的維修問題，不過他們也預料到最終還是需要更換窗戶。從那時起，他們發現，如果某一年沒有用完維修預算，第二年很可能就會超支。 梅沃拉夫婦傾向於優先考慮房屋的長期良好狀態，而不是選擇最便宜的方案。幾年前更換銅質排水溝時，他們曾考慮改用鋁製排水溝，因為鋁製排水溝更便宜，但最終為了確保房屋的完整性，他們還是堅持使用銅製排水溝。 畢竟，他們希望未來很多年都能住在這裡。