佐蘭·馬姆達尼與企業外遷？紐約辦公大樓房地產市場在新市長領導下上漲

2026 年 2 月 18 日星期三，美國紐約市長佐蘭·馬姆達尼（中）出席了在紐約舉行的 Timbale Terrace 奠基儀式。 紐約市長佐蘭·馬姆達尼任期內，企業外遷的擔憂可能會反覆出現，每項商業地產決策都被放大為潛在的轉折點信號，表明這位民主社會主義者的稅收、房地產和財富政策正在將企業趕走。 上週有報道稱，私募股權巨頭阿波羅全球管理公司計劃在紐約市以外，在美國南部的某個州（例如佛羅裡達州或德克薩斯州）增設第二個總部，加劇了這場爭論。 自當選以來，馬姆達尼的政府一直表示將考慮一切可行的方案來增加財政收入，以填補紐約市54億美元的預算赤字，但他本人的立場始終未變，即「向富人徵稅」。這導致他與面臨連任競選的紐約州州長凱西·霍楚陷入政治僵局，霍楚已明確表示不會批准對企業和富人增稅。 「如今的經濟環境十分脆弱，我們應該謹慎對待這份預算，」紐約市合作組織總裁兼執行長史蒂文·富洛普週一在CNBC的「Squawk Box」節目中表示。該組織代表企業、投資公司和新創公司。在上週他與人合著的一篇評論文章中，富洛普警告說，任何向富人和企業徵稅的計劃都會波及到每位紐約人的生活成本。 「由於紐約人已經開始離開紐約州去尋找生活成本更低的地方，進一步提高物價可能會導致更多人離開，並損害紐約州的長期經濟成長，」他在《新聞日報》的文章中寫道。 瑞穗銀行房地產股票董事總經理 Vikram Malhotra 在電子郵件中寫道：“大型公司當然正在探索其他選擇：更便宜的勞動力成本、更低的稅收、更少的政治不確定性。” 這並非什麼新鮮事。像美國南部這樣的低成本地區，憑藉著更便宜的房地產、更輕的稅負和更少的監管障礙，正日益吸引企業和勞工。 金融公司是眾多從美國東西海岸南下，向德州和佛羅裡達州擴張的大型企業之一。 摩根大通剛在曼哈頓新建了一棟辦公大樓，但達拉斯辦公室的員工人數卻比紐約市辦公室還多。凱西·伍德的ARK投資管理公司已從紐約市遷至佛羅裡達州聖彼得堡。富國銀行正將財富管理總部從舊金山遷至西棕櫚灘。肯·格里芬的對沖基金巨頭城堡投資集團已將其總部從芝加哥遷至邁阿密，這項搬遷計劃早在2022年就已宣布。格里芬目前仍在紐約市參與至少一個大型新項目。 儘管所有這些舉措都反映了紐約市面臨的長期風險趨勢，但商業地產公司仲量聯行（JLL）的數據顯示，在馬姆達尼上任後的第一個季度，曼哈頓的辦公空間需求和租金都在上升，而空置率則有所下降，延續了去年年底馬姆達尼當選市長之前就已出現的趨勢。仲量聯行表示，各公司仍在繼續簽署租賃協議，競相爭奪頂級辦公室的優質辦公空間，這使得業主能夠提高租金。 根據仲量聯行（JLL）數據顯示，第一季優質辦公空間租賃面積達850萬平方英尺，空置率下降2.2個百分點至13.5%。租金年增3.5%。 儘管這些長期租賃空​​間的承諾引人注目，但這些決定既包含鞏固現有地位，也包含尋求新的成長。美國運通公司在2月宣布將在曼哈頓下城建造新的總部大樓。美國銀行則在3月簽署了一份為期20年的紐約市辦公空間租賃協議。 「儘管經濟不確定性幾乎每天都在增加，但2026年第一季紐約市的辦公大樓租賃活動依然強勁，美國運通在世界貿易中心二號樓的大量租賃承諾表明，紐約仍然是大型租戶需要/想要的地方，」仲量聯行副董事長埃文·馬戈林在一份聲明中表示。 曼哈頓辦公大樓市場強勁的另一個主要因素是人工智慧的蓬勃發展。根據仲量聯行（JLL）的數據顯示，今年第一季人工智慧公司的租賃活動約佔2025年總租賃量的一半。仲量聯行將這場人工智慧熱潮描述為各公司競相「鎖定辦公空間」。 第一季最大的幾筆人工智慧交易包括：Nscale Global Holdings在One Vanderbilt的租賃，據JLL稱，這是紐約有史以來最高的租金（每平方英尺320美元），也是人工智慧公司首次獲得此項殊榮。蓬勃發展的法律人工智慧公司Harvey在One Madison Ave.簽署了一份92,000平方英尺的擴建協議。 但人工智慧的蓬勃發展也為紐約房地產的未來帶來了另一個不確定因素。 「人才和辦公空間的競爭迫在眉睫，但不確定性正在影響他們的決策，」仲量聯行在其季度報告中指出。 “紐約的人工智慧公司正在租用遠超其現有員工人數所需的辦公空間，以應對預期中的招聘需求。” 仲量聯行補充說，這些租賃合約的一個顯著特點是人工智慧公司「要求靈活的租賃結構，內建調整機制和可重新配置的設施」。 馬戈林警告說，人工智慧領域的活動“讓人想起DOT泡沫時期（我們都記得那場泡沫最終是如何結束的）。”但他補充道，“這一次，他們顯然專注於黃金地段的頂級建築，這正在將甲級寫字樓市場推向新高。” 隨著新稅收政策的討論，商界領袖們謹慎地權衡紐約市的成本。那些依賴人才、資金和客戶資源的公司可能會繼續留在紐約。但同時，下一個辦公室、下一個團隊或下一次擴張更有可能落腳成本更低的地方。 「這就是為什麼你會看到隨著時間的推移，出現某種程度的逐步外流，」富洛普告訴CNBC。 儘管辦公空間的租金和淨吸收量上升，空置率下降，但仲量聯行仍將整體市場需求描述為“穩定”，開發活動描述為“適度”。 馬爾霍特拉表示，任何大型企業撤離紐約的決定都會對紐約經濟產生影響，風險包括失業率上升和稅收減​​少。他還補充說，具體到辦公大樓市場，空置率上升和租金成長放緩會給商業房地產公司的業務帶來壓力。 富洛普警告說，現在做出的政策決定可能決定紐約能否抓住未來的成長機遇，還是會繼續在邊緣地帶落後。 「我認為這種脫節主要是由政治因素造成的，而這正是我們必須抵制的，」他說。