🚨 9,360억 달러 폭탄이 올해 터집니다! 거의 1조 달러에 달하는 상업용 부동산 대출 만기가 2026년에 도래합니다. 이 대출들은 2010년대 중반에 4~5%의 저금리로 실행되었습니다. 하지만 지금은 6.5% 이상의 금리로 재융자를 받아야 합니다. 같은 건물에 같은 임대료를 지불하더라도 월 상환액이 40~50% 증가한다는 뜻입니다. 더 이상 경제성이 없어진 것입니다. 은행들은 금리가 떨어지기를 바라며 2년 동안 문제를 미뤄왔습니다. 하지만 금리는 충분히 떨어지지 않았습니다. 이제 3년에 걸쳐 고통이 분산되는 대신, 모든 부담이 2026년에 집중될 것입니다. 부담이 한 곳에 집중된 것입니다. 우리는 이런 상황을 이미 경험했습니다. 2008년의 위기는 주택담보대출 자체의 문제가 아니었습니다. 신용 경색으로 인해 재융자를 받지 못한 우량 부동산들이 문제였습니다. 건물의 현금 흐름은 원활하고, 임차인도 제때 임대료를 지불합니다. 하지만 대출 만기가 도래하고, 감당할 수 있는 재융자 방법이 없는 것입니다. 소유주는 자금을 투입하거나, 손해를 보고 팔거나, 채무 불이행을 합니다. 대부분은 자금을 투입할 수 없습니다. 은행은 부동산을 원하지 않습니다. 채무 불이행은 가속화되고 있습니다. 이미 2008년 수준의 연체율을 기록하고 있으며, 본격적인 파동은 아직 시작되지도 않았습니다. 함정이 좁혀오고 있습니다. 은행들은 신규 상업용 부동산 대출을 중단했습니다. 건물을 소유하고 싶지 않기 때문에 대출 기간 연장을 제안하고 있습니다. 하지만 연장은 상황이 개선될 때만 효과가 있습니다. 하지만 상황은 개선되지 않았습니다. 입주율은 회복되지 않았고, 임대료는 급등하지 않았으며, 금리도 폭락하지 않았습니다. 10월에 40억 달러 규모의 신규 부실 대출이 발생했습니다. 이는 만기 도래 사태 이전의 수치입니다. 다음과 같은 상황이 발생합니다. 아파트 건물을 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 2019년에 4.5%의 금리로 대출을 받아 건물을 구입했습니다. 월 상환액은 10만 달러입니다. 건물에서 발생하는 수익은 15만 달러입니다. 따라서 5만 달러의 이익이 발생합니다. 대출 만기가 2026년입니다. 은행은 6.5% 금리로 재융자를 해줍니다. 새로운 월 상환액은 14만 5천 달러입니다. 건물은 여전히 ​​15만 달러의 수익을 창출하지만, 월 순이익은 5천 달러로 급감합니다. 재산세는 오르고, 보험료는 두 배로 오르고, 유지보수 비용도 증가합니다. 이제 수익성이 좋은 건물에서 손실을 보고 있습니다. 팔 수도 없고, 모두가 같은 문제에 직면합니다. 더 낮은 금리로 재융자를 받을 수도 없고, 임대료를 충분히 올릴 수도 없습니다. 결국 채무 불이행에 빠집니다. 은행은 건물을 인수하고, 처분을 위해 40~50% 할인된 가격에 매각합니다. 이러한 상황이 수천 개의 부동산에서 동시에 발생하여 수천억 달러 규모의 자산이 파산 위기에 처한다고 가정해 봅시다. 올해에만 9,360억 달러, 2027년에는 1조 2,600억 달러에 이를 것으로 예상됩니다. 대출은 이미 존재하고, 만기일은 정해져 있으며, 현재 금리 환경은 그대로입니다. 감당할 수 없는 금리로 강제 재융자를 받으면 결국 터무니없는 가격에 강제 매각을 하게 됩니다. 상업용 부동산이 40~60% 할인된 가격에 팔리기 시작하면, 모든 부채가 있는 소유주는 상황이 더 악화되기 전에 매각해야 할지 고민하게 됩니다. 그렇게 해서 벽이 눈사태로 변하는 겁니다.

저 건물들 중 얼마나 많은 건물이 재융자 대출금보다 가치가 떨어질지 궁금하네요.