걸프 지역에서 온체인 모기지가 시작될 것입니다 | 의견

걸프 지역만큼 빠르게 발전한 곳은 세계적으로 드뭅니다. 마치 하룻밤 사이에 고층 건물이 들어서고, 정부는 약속을 이행하며, 혁신에 대한 열망이 넘치는 곳입니다. 이러한 환경 덕분에 걸프 지역은 실물 자산, 특히 토큰화된 부동산이 컨퍼런스 무대에서만 존재하는 아이디어가 아닌, 실제로 투자 가능한 프로젝트로 등장하는 몇 안 되는 지역 중 하나가 되었습니다.

선진 시장 전반에 걸쳐 토큰화된 부동산의 발전은 수십 년 전에 구축된 기존 증권 및 시장 인프라에 의해 제약을 받아 왔으며, 광범위한 도입은 여전히 ​​요원한 과제입니다. 예를 들어 독일을 살펴보면, 금융감독기관인 BaFin은 발행자가 특정 면제 요건을 충족하지 않는 한 증권 토큰 발행에는 완전한 투자설명서가 필요하다고 명확히 밝혔습니다. 이로 인해 대규모 출시까지 시간과 비용, 그리고 수개월의 준비 기간이 추가됩니다.

서구에서는 혁신은 규칙이 정립될 때까지 기다려야 한다고 말하지만, 걸프 지역은 규칙이 진화하여 효과적인 시스템이 될 수 있음을 증명하고 있습니다. 최근 몇 달 동안 두바이 토지국은 부동산 자산을 온체인 디지털 토큰으로 전환하기 시작했으며, 이는 사실상 소유권 증서를 토큰화하고 부동산의 소유, 거래 및 접근 방식을 재편하는 것입니다.

하지만 이러한 변화는 단순히 자산의 토큰화에 그치지 않고, 신용의 토큰화까지 포함합니다. 소유권이 온체인으로 이전되면, 다음 단계는 주택담보대출 또한 온체인으로 가져오는 것입니다. 주택담보대출은 더 이상 은행이 보유하는 고정된 계약이 아니라, 추적, 배분, 그리고 더 광범위한 투자자층에 걸쳐 자금 조달이 용이한 투자 상품으로 변모하게 됩니다.

온체인 모기지는 걸프 지역이 외면할 수 없는 기회이며, 세계에 더 나은 모델을 제시할 수 있는 기회입니다. 만약 이 지역이 주도권을 잡지 않는다면, 전 세계는 느리고 불투명한 절차로 인해 수십 년 동안 시장 발전을 저해해 온 동일한 실수를 반복하는 낡은 악순환에 갇히게 될 위험에 처할 것입니다.

오늘날 전통적인 주택담보대출 시장의 문제점은 무엇일까요?

전 세계적으로 암호화폐는 투기 단계를 벗어나지 못하고 있습니다. 하지만 걸프 지역은 다른 방향으로 나아가고 있습니다. 최근 전망에 따르면 두바이의 토큰화된 위험가중자산(RWA) 부동산 시장은 2033년까지 시가총액이 160억 달러를 넘어설 수 있을 것으로 예상됩니다.

하지만 걸프 지역의 주택담보대출은 다른 지역과 마찬가지로 오늘날 사람들의 실제 생활 방식이나 자금 이동 방식에 발맞추지 못한 시스템으로 운영되고 있습니다.

문제의 근본 원인은 "다중 장부" 프로세스에 있습니다. 현대의 주택담보대출 프로세스 자체는 수작업과 서류 기반으로 이루어지며, 서류 수집, 반복적인 양식 작성, 감정평가 및 소유권 확인에 몇 주가 소요됩니다. 대부분의 과정이 부서별로 분리되어 진행되며, 중개인, 은행, 보험사 및 등기소 간의 의사소통이 비효율적입니다. 이러한 구조는 지연, 막대한 관리 비용 및 위험을 초래합니다.

걸프 지역에서는 국경을 넘나드는 자본, 국제적인 구매자, 그리고 빠른 거래 속도 등 시장의 세계적인 특성으로 인해 위험 부담이 더욱 커집니다. 행정 절차가 느려지면 전체 과정이 파편화되는데, 특히 투자자들이 항상 동일한 은행 규정을 따르지 않는 경우에는 더욱 그렇습니다.

부동산 등기 기록 자체에도 취약점이 존재합니다. 소유권을 증명하고 담보 대출을 확보하는 데 서류는 필수적이지만, 그 기반 시스템에는 오류, 조작, 데이터 무결성의 허점 등이 발생할 여지가 있습니다. 이러한 위험은 단순히 이론적인 것에 그치지 않습니다. 미국 부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면, 부동산 전문가의 63%가 지난 한 해 동안 등기 또는 소유권 관련 사기를 경험했다고 보고했습니다.

온체인 모기지는 마법 같은 해결책도 아니고, 대출의 기본적인 책임을 없애는 것도 아닙니다. 다만, 경직되고 불투명한 절차를 디지털 경제, 특히 아랍에미리트의 금융 현실에 더 적합한 방식으로 대체하는 것입니다.

수십 년 동안 필요했던 주택담보대출 업그레이드

주택담보대출 자체가 잘못된 개념은 아닙니다. 문제는 그 밑바탕에 깔린 시스템에 있습니다. 대출이 불투명한 증권으로 묶이면 외부인이 대출의 성과, 소유권, 위험을 명확하게 파악하기가 어려워집니다. 2008년 금융 위기의 교훈은 주택담보대출 자체가 존재해서는 안 된다는 것이 아니라, 주택담보대출을 둘러싼 인프라가 대규모로 현실을 왜곡할 수 있다는 것입니다.

토큰화는 주택담보대출 시장에 절실히 필요한 인프라 개선책입니다. 대출 익스포저를 디지털 방식으로 표현함으로써 주택담보대출의 추적, 이전, 관리가 더욱 간편해지고, 전 세계 투자자들은 보유 자산과 그 성과를 더욱 투명하게 파악하면서 위험 부담을 줄일 수 있게 됩니다.

하지만 이러한 인프라는 입력값이 신뢰할 수 있을 때만 제대로 작동합니다. 더 나은 시스템은 소유권, 담보권, 감정평가와 같은 믿을 만한 입력값에 기반할 때 비로소 의미를 갖습니다. 바로 이 점에서 걸프만 지역이 유리합니다. 규제 당국은 이미 토지 등기부와 거래 데이터를 디지털화하여 검증된 가격 및 가격 이력의 기반을 마련했습니다. 이러한 기반이 구축되면 오라클 기반 가격 책정 도구가 검증된 감정평가 데이터를 직접 시스템에 입력하여 대출 기관과 투자자에게 기존 시스템보다 훨씬 더 명확한 정보를 제공할 수 있습니다.

데이터 분야를 넘어 두바이는 규제 안전장치 측면에서도 진전을 이루었습니다. 가상자산규제청(VARA)은 자산 참조형 가상자산(RWA) 카테고리를 통해 온체인 투자를 위한 보다 명확한 경로를 마련했습니다. 이 규제 프레임워크는 토큰 가치를 RWA와 연결하고, 누가 언제 어떻게 지급받는지, 그리고 자산에 부여된 기타 권리(수익 분배, 거버넌스 권한 등)를 명확하게 규정하여 시장 성장에 필요한 명확성을 제공합니다.

실제로 주택담보대출을 디지털 자산으로 전환한다고 해서 차입자의 의무가 바뀌거나 위험이 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 하지만 이는 대출의 현재 상태를 결정하는 행정 절차의 신뢰성과 속도를 향상시켜 줍니다.

토큰화는 신용의 법칙을 바꿀 수는 없지만, 시대에 뒤떨어진 시스템의 비효율성을 해소하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 공유되고 프로그래밍 가능한 기록을 통해 모기지 대출을 조정하는 데 소요되는 시간과 비용을 줄임으로써, 토큰화는 모기지 대출 전 과정에 걸쳐 효율성, 접근성, 투명성 및 정확성을 향상시킬 수 있습니다.

온체인 모기지 구현에는 기술적, 규제적 위험이 따르지만, 토큰화 자산 분야에서 걸프 지역의 지배력은 이 모델이 자리 잡을 가능성이 가장 높은 지역 중 하나로 꼽히게 합니다. 규제 일관성과 금융 혁신에 대한 높은 열망을 바탕으로, 걸프 지역은 온체인 모기지를 실험 단계에서 시장 표준으로 발전시키고, 궁극적으로 전 세계적인 모범 사례를 제시할 잠재력을 지니고 있습니다.