조란 맘다니와 기업들의 뉴욕 이탈? 새 시장 취임 후 뉴욕 오피스 부동산 시장은 상승세

2026년 2월 18일 수요일, 미국 뉴욕에서 열린 팀베일 테라스 기공식에 참석한 뉴욕 시장 조란 맘다니(가운데). 뉴욕시에서 기업들이 대거 이탈할 것이라는 우려는 조란 맘다니 뉴욕 시장의 임기 동안 반복적으로 제기될 가능성이 높으며, 기업의 부동산 관련 결정 하나하나가 민주사회주의 성향의 맘다니 시장의 세금, 부동산, 부유층 정책이 기업들을 밀어내고 있다는 잠재적인 전환점으로 확대 해석될 수 있다. 지난주 사모펀드 대기업인 아폴로 글로벌 매니지먼트가 뉴욕시 외곽, 플로리다나 텍사스 같은 미국 남부 주에 두 번째 본사를 설립할 계획이라는 보도가 나오면서 이 논쟁은 더욱 격화되었습니다. 맘다니 시장은 당선 이후 시의 54억 달러에 달하는 재정 적자를 메우기 위해 모든 가능한 방안을 검토하겠다고 밝혔지만, 그의 선거 공약이었던 "부자에게 세금을 더 부과하겠다"는 입장은 변함이 없습니다. 이로 인해 재선을 앞둔 뉴욕 주지사 캐시 호철과의 정치적 대립이 발생하고 있는데, 호철 주지사는 기업과 부유층에 대한 세금 인상을 승인하지 않겠다고 공언했습니다. "오늘날 경제 환경은 매우 불안정하며, 예산 편성에 신중을 기해야 합니다."라고 뉴욕시 파트너십(Partnership for New York City)의 스티븐 풀롭 회장 겸 CEO는 월요일 CNBC '스쿼크 박스(Squawk Box)'에 출연해 말했습니다. 그의 단체는 기업, 투자 회사, 그리고 창업가들을 대표합니다. 풀롭 회장은 지난주 공동 기고문에서 부유층과 기업에 세금을 부과하는 어떤 계획이든 모든 뉴욕 시민의 생활비 부담에 파급 효과를 미칠 것이라고 경고했습니다. 그는 뉴스데이(Newsday) 기고문에서 "이미 많은 뉴욕 시민들이 더 낮은 생활비를 찾아 다른 주로 떠나고 있는 상황에서, 물가를 더 올리면 더 많은 사람들이 떠나가게 되고, 주의 장기적인 경제 성장을 저해할 수 있다"고 주장했습니다. 미즈호 증권의 부동산 주식 담당 전무이사인 비크람 말호트라는 이메일을 통해 "대기업들은 분명히 더 저렴한 인건비, 낮은 세금, 정치적 불확실성 감소 등 다른 선택지를 모색하고 있다"고 밝혔습니다. 이는 새로운 현상이 아닙니다. 미국 남부와 같은 저비용 지역은 저렴한 부동산, 낮은 세금 부담, 그리고 적은 규제 장벽 덕분에 기업과 근로자 모두를 점점 더 많이 끌어들이고 있습니다. 금융 회사들은 미국 동서 해안에서 남쪽으로 진출하여 텍사스와 플로리다로 사업을 확장하는 대기업들 중 하나입니다. JP모건은 맨해튼에 새 사무실 건물을 지었지만, 뉴욕시보다 댈러스 사무실에 더 많은 직원을 두고 있습니다. 캐시 우드가 설립한 ARK 투자운용은 뉴욕시에서 플로리다주 세인트피터즈버그로 이전했습니다. 웰스파고는 자산 관리 본부를 샌프란시스코에서 웨스트팜비치로 옮기고 있습니다. 켄 그리핀이 이끄는 대형 헤지펀드 회사 시타델은 2022년에 발표했던 대로 본사를 시카고에서 마이애미로 이전했습니다. 그리핀은 뉴욕시에서 최소 한 건의 주요 신규 프로젝트에 여전히 관여하고 있습니다. 이러한 움직임들은 모두 뉴욕시에 위험 요소가 될 수 있는 장기적인 추세를 반영하지만, 상업용 부동산 회사인 JLL이 맘다니 시장 임기 1분기를 기준으로 발표한 자료에 따르면 맨해튼의 사무실 수요와 임대료는 증가하고 공실률은 감소했습니다. 이는 맘다니 시장 취임 전인 작년 말부터 이어져 온 추세이며, 그가 시장 선거에서 승리한 이후에도 지속되고 있습니다. JLL은 기업들이 최고급 빌딩의 양질의 사무실 공간을 확보하기 위해 계속해서 임대 계약을 체결하고 경쟁하고 있으며, 이로 인해 건물주들이 임대료를 인상할 수 있다고 분석했습니다. JLL에 따르면 1분기 고급 오피스 공간 임대 거래량 850만 평방피트에 달했으며, 공실률은 2.2%포인트 하락한 13.5%를 기록했습니다. 임대료는 전년 동기 대비 3.5% 상승했습니다. 장기 임대 계약은 주목할 만하지만, 이러한 결정들은 기존 거점을 유지하는 것과 새로운 성장을 도모하는 것이 혼합되어 있습니다. 아메리칸 익스프레스는 지난 2월 맨해튼 남부에 새로운 본사를 건설할 것이라고 발표했고, 뱅크 오브 아메리카는 3월에 뉴욕시 사무실 공간에 대해 20년 장기 계약을 체결했습니다. "경제 불확실성이 거의 매일 증가하고 있음에도 불구하고 2026년 1분기 뉴욕시 사무실 임대 활동은 견조했으며, 아메리칸 익스프레스가 월드 트레이드 센터 2번지에 상당한 규모의 임대 계약을 체결한 것은 뉴욕이 여전히 대형 기업들이 필요로 하거나 원하는 곳임을 보여줍니다."라고 JLL 부회장 에반 마골린은 성명에서 밝혔습니다. 맨해튼 오피스 시장의 강세에 기여하는 또 다른 주요 요인은 AI 붐입니다. JLL에 따르면, 1분기 AI 기업들의 임대 활동은 2025년 전체 임대 거래량 의 약 절반을 차지했습니다. JLL은 이러한 AI 열풍을 기업들이 "공간을 선점하기 위해" 경쟁하는 현상으로 설명했습니다. 1분기 주요 AI 관련 계약 중에는 Nscale Global Holdings가 원 밴더빌트 빌딩에 입주한 계약이 있는데, JLL에 따르면 이는 뉴욕에서 기록된 최고 임대료(평방피트당 320달러)이며 AI 기업이 이 기록을 달성한 최초의 사례입니다. 급성장하는 법률 AI 기업인 Harvey는 원 매디슨 애비뉴 빌딩으로 92,000평방피트 규모의 확장 계약을 체결했습니다. 하지만 AI 붐은 도시 부동산의 미래에 또 다른 불확실성을 야기합니다. JLL은 분기별 보고서에서 "인재와 공간을 확보하기 위한 경쟁은 즉각적이지만, 불확실성이 투자 방향을 결정짓고 있다"며, "뉴욕의 AI 기업들은 향후 예상되는 채용 규모에 대비해 현재 인력 규모보다 훨씬 더 많은 공간을 확보하고 있다"고 지적했습니다. JLL은 이러한 임대 계약의 주목할 만한 특징으로 AI 기업들이 "조정 메커니즘과 재구성 가능한 시설을 갖춘 유연한 임대 구조를 요구한다"고 덧붙였습니다. 마골린은 AI 관련 활동이 " 폴카닷(DOT) 버블 당시를 떠올리게 하는 추세"라며 "그 결과가 어떻게 됐는지는 우리 모두 기억할 것"이라고 경고했다. 하지만 그는 "이번에는 최고급 입지의 건물에 집중하고 있어 A급 아파트 시장이 새로운 최고치를 경신하고 있다"고 덧붙였다. 기업 경영진들은 새로운 세금 도입 논의가 진행되는 가운데 도시의 비용을 신중하게 검토하고 있습니다. 인재, 자본, 고객 확보에 의존하는 기업들은 뉴욕에 계속 남아 있을 가능성이 높습니다. 하지만 동시에 차기 사무실, 차기 팀, 차기 확장은 비용이 더 저렴한 곳으로 옮겨갈 가능성이 큽니다. 풀롭 시장은 CNBC와의 인터뷰에서 "이것이 바로 시간이 지남에 따라 점진적인 기업들의 이탈이 나타나는 이유"라고 말했습니다. 사무실 임대료와 순흡수율이 상승하고 공실률이 하락했음에도 불구하고, JLL은 전반적인 시장 수요를 "안정적"이라고, 개발 활동을 "신중한" 수준이라고 평가했습니다. 말호트라에 따르면, 대기업이 뉴욕을 떠나기로 결정하는 것은 도시 경제에 영향을 미치며, 실업률 증가와 세수 감소 등의 위험을 수반합니다. 특히 오피스 부동산 시장의 경우, 공실률 증가와 임대료 상승률 둔화는 상업용 부동산 회사의 사업에 압박을 가한다고 말호트라는 덧붙였습니다. 풀롭 시장은 지금 내리는 정책 결정이 뉴욕이 미래 성장의 주도권을 잡을지, 아니면 계속해서 뒤처질지를 결정할 수 있다고 경고했다. 그는 "이러한 불균형은 상당 부분 정치적인 이유 때문이며, 우리는 바로 이런 상황에 맞서 싸워야 한다"고 말했다.