Zohran Mamdani và làn sóng di cư của giới doanh nghiệp? Thị trường bất động sản văn phòng tại New York đang khởi sắc dưới thời thị trưởng mới.

Ông Zohran Mamdani, thị trưởng thành phố New York, ở giữa, trong lễ khởi công dự án Timbale Terrace tại thành phố New York, Mỹ, vào thứ Tư, ngày 18 tháng 2 năm 2026. Nỗi lo ngại về việc các tập đoàn ồ ạt rời khỏi thành phố New York có thể sẽ là một vấn đề thường xuyên trong nhiệm kỳ của Thị trưởng Zohran Mamdani, với mỗi quyết định về bất động sản kinh doanh đều được phóng đại như một tín hiệu tiềm tàng cho thấy các chính sách về thuế, bất động sản và tài sản của nhà lãnh đạo theo chủ nghĩa xã hội dân chủ này đang đẩy các doanh nghiệp ra khỏi thành phố. Cuộc tranh luận càng trở nên gay gắt hơn vào tuần trước giữa những thông tin cho rằng tập đoàn đầu tư tư nhân khổng lồ Apollo Global Management đang lên kế hoạch xây dựng trụ sở thứ hai bên ngoài thành phố New York, tại một tiểu bang phía nam nước Mỹ như Florida hoặc Texas. Kể từ khi đắc cử, chính quyền của ông Mamdani tuyên bố sẽ xem xét mọi phương án khả thi để tăng nguồn thu và bù đắp khoản thâm hụt ngân sách 5,4 tỷ đô la của thành phố, nhưng ưu tiên của ông vẫn không thay đổi so với lời hứa khi tranh cử: "đánh thuế người giàu". Điều này đã dẫn đến bế tắc chính trị với Thống đốc bang New York, bà Kathy Hochul, người đang đối mặt với chiến dịch tái tranh cử của riêng mình và tuyên bố sẽ không chấp thuận việc tăng thuế đối với các tập đoàn và người giàu. “Môi trường kinh tế hiện nay rất mong manh và chúng ta cần thận trọng với ngân sách này,” ông Steven Fulop, chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của Partnership for New York City, phát biểu trên chương trình “Squawk Box” của CNBC hôm thứ Hai. Nhóm của ông đại diện cho các tập đoàn, công ty đầu tư và doanh nghiệp khởi nghiệp. Trong một bài báo ông đồng tác giả tuần trước, ông Fulop cảnh báo rằng bất kỳ kế hoạch nào nhằm đánh thuế người giàu và doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng đến chi phí sinh hoạt của mọi người dân New York. “Với việc người dân New York đã rời khỏi tiểu bang để tìm kiếm chi phí sinh hoạt thấp hơn, việc tăng giá hơn nữa có thể khiến nhiều người hơn nữa phải ra đi và làm suy yếu tăng trưởng kinh tế dài hạn của tiểu bang,” ông lập luận trong bài báo trên tờ Newsday. "Các công ty lớn chắc chắn đang tìm kiếm những lựa chọn khác: chi phí lao động rẻ hơn, thuế thấp hơn, ít bất ổn chính trị hơn," Vikram Malhotra, giám đốc điều hành mảng cổ phiếu bất động sản tại Mizuho, ​​viết trong email. Điều đó không có gì mới. Các khu vực có chi phí sinh hoạt thấp hơn như miền Nam Hoa Kỳ ngày càng thu hút cả doanh nghiệp và người lao động nhờ bất động sản rẻ hơn, gánh nặng thuế nhẹ hơn và ít rào cản pháp lý hơn. Các công ty tài chính nằm trong số những tập đoàn lớn đang hướng về phía nam và mở rộng hoạt động sang Texas và Florida từ cả hai bờ biển của Hoa Kỳ. JPMorgan vừa xây một tòa nhà văn phòng mới ở Manhattan, nhưng lại có nhiều nhân viên làm việc tại các văn phòng ở Dallas hơn là ở thành phố New York. Công ty quản lý đầu tư ARK Investment Management của Cathie Wood đã chuyển từ thành phố New York đến St. Petersburg, Florida. Wells Fargo đang chuyển trụ sở quản lý tài sản từ San Francisco đến West Palm Beach. Quỹ đầu cơ khổng lồ Citadel của Ken Griffin đã chuyển trụ sở chính từ Chicago đến Miami, một động thái đã được công bố từ năm 2022. Griffin vẫn đang tham gia vào ít nhất một dự án lớn mới ở thành phố New York. Mặc dù tất cả những động thái này phản ánh một xu hướng dài hạn tiềm ẩn rủi ro cho thành phố New York, dữ liệu từ công ty bất động sản thương mại JLL trong quý đầu tiên nhiệm kỳ của Mamdani cho thấy nhu cầu về không gian văn phòng và giá thuê ở Manhattan đang tăng lên, trong khi tỷ lệ trống giảm xuống, tiếp tục xu hướng đã diễn ra vào cuối năm ngoái trước khi nhiệm kỳ của Mamdani bắt đầu, mặc dù sau khi ông đã thắng cử. JLL cho biết các công ty vẫn tiếp tục ký hợp đồng thuê và cạnh tranh để có được không gian chất lượng cao trong các tòa nhà hàng đầu, điều này cho phép các chủ nhà đẩy giá thuê lên cao hơn. Theo JLL, khối lượng giao dịch cho thuê không gian văn phòng chất lượng cao đạt 8,5 triệu feet vuông trong quý 1, trong khi tỷ lệ trống giảm 2,2 điểm phần trăm xuống còn 13,5%. Giá thuê tăng 3,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù các cam kết về không gian văn phòng dài hạn rất đáng chú ý, nhưng các quyết định này là sự kết hợp giữa việc duy trì vị thế hiện có và phát triển mới. American Express đã thông báo vào tháng Hai rằng họ sẽ xây dựng trụ sở chính mới ở khu Lower Manhattan. Bank of America đã ký cam kết thuê văn phòng tại thành phố New York trong 20 năm vào tháng Ba. "Ngay cả khi sự bất ổn kinh tế ngày càng gia tăng, hoạt động cho thuê văn phòng tại thành phố New York trong quý 1 năm 2026 vẫn mạnh mẽ, và cam kết thuê một diện tích lớn của American Express tại tòa nhà 2 World Trade Center cho thấy New York vẫn là nơi mà các doanh nghiệp lớn cần/muốn đặt trụ sở", Phó chủ tịch JLL, Evan Margolin, cho biết trong một tuyên bố. Một yếu tố quan trọng khác góp phần vào sự mạnh mẽ của thị trường văn phòng Manhattan là sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI). Theo JLL, hoạt động thuê văn phòng từ các công ty AI trong quý đầu tiên chiếm khoảng một nửa tổng khối lượng giao dịch cho thuê của năm 2025. JLL mô tả cơn sốt AI là một cuộc chạy đua để các công ty "giành lấy không gian văn phòng". Trong số những thương vụ AI lớn nhất quý 1: Hợp đồng thuê mặt bằng của Nscale Global Holdings tại One Vanderbilt, mà theo JLL là mức giá thuê cao nhất từng được ghi nhận tại New York (320 đô la mỗi foot vuông) và là lần đầu tiên một công ty AI đạt được danh hiệu này. Công ty luật AI đang phát triển mạnh Harvey đã ký hợp đồng mở rộng thêm 92.000 foot vuông tại One Madison Ave. Tuy nhiên, sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI) lại kéo theo một nguồn bất ổn khác đối với tương lai bất động sản của thành phố. "Việc tranh giành nhân tài và không gian làm việc đang diễn ra ngay lập tức, nhưng sự không chắc chắn đang chi phối cách họ thực hiện điều đó", JLL nhận định trong báo cáo quý của mình. "Các công ty AI ở New York đang thuê nhiều không gian hơn đáng kể so với số lượng nhân viên hiện tại cần thiết, để chuẩn bị cho việc tuyển dụng mà họ dự kiến ​​sẽ thực hiện." JLL cho biết thêm rằng một đặc điểm đáng chú ý của các hợp đồng thuê này là các công ty AI "yêu cầu cấu trúc hợp đồng thuê linh hoạt với các cơ chế điều chỉnh tích hợp và các tiện ích có thể cấu hình lại." Ông Margolin cảnh báo rằng hoạt động của AI "là một xu hướng gợi nhớ đến thời kỳ bùng nổ DOT com (và tất cả chúng ta đều nhớ kết cục của nó)." Nhưng ông nói thêm "lần này, rõ ràng họ đang tập trung vào các tòa nhà cao cấp ở những vị trí đắc địa, điều này đang đẩy thị trường hạng A lên những đỉnh cao mới." Các nhà lãnh đạo doanh nghiệp đang thận trọng, cân nhắc chi phí của thành phố trong bối cảnh các loại thuế mới đang được tranh luận. Các công ty phụ thuộc vào việc tiếp cận nhân tài, Vốn và khách hàng có thể tiếp tục ở lại New York. Đồng thời, văn phòng tiếp theo, đội ngũ tiếp theo hoặc kế hoạch mở rộng tiếp theo nhiều khả năng sẽ được đặt ở một nơi có chi phí thấp hơn. "Đó là lý do tại sao bạn sẽ thấy một cuộc di cư dần dần theo thời gian," Fulop nói với CNBC. Ngay cả khi giá thuê và lượng hấp thụ ròng không gian văn phòng tăng lên, và tỷ lệ trống giảm xuống, JLL vẫn mô tả nhu cầu thị trường nói chung là "ổn định" và hoạt động phát triển là "có chừng mực". Theo Malhotra, bất kỳ quyết định nào của một tập đoàn lớn rời khỏi New York đều ảnh hưởng đến nền kinh tế của thành phố, với những rủi ro bao gồm tỷ lệ thất nghiệp cao hơn và doanh thu thuế thấp hơn. Và đối với thị trường bất động sản văn phòng nói riêng, tỷ lệ trống cao hơn và tốc độ tăng trưởng tiền thuê thấp hơn gây áp lực lên hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản thương mại, Malhotra nói thêm. Ông Fulop cảnh báo rằng các quyết định chính sách được đưa ra hiện nay có thể quyết định liệu New York có nắm bắt được sự tăng trưởng trong tương lai hay tiếp tục tụt hậu. "Tôi nghĩ rằng sự mất kết nối đó phần lớn là do chính trị, và đó là điều chúng ta phải chống lại", ông nói.