从币圈视角看中国和台湾的房地产投资：租房还是买房好？

在币圈，资金效率与机会成本重于一切，这让越来越多人开始重新审视传统的「买房等于投资」观念。对某些币圈资深玩家来说，买房不再是人生的财务终点，更可能成为资产配置中的最大陷阱。当中国房市面临结构性风险，从加密视角出发，或许能帮助我们看清真相。

资金效益为王：买房成为「伪需求」？

加密 OG @yuyue_chris 分享，他进入加密领域后，对资产管理的观念彻底转变，对机会成本与资金最优配置产生追求。他认为，在资产尚未充分积累前，买房根本是「伪需求」。

以一间价值 1,000 万人民币的房产为例，若以美债年利率 4% 计算，等于每年损失 40 万元的潜在利息，十年则高达 400 万元。而租下同样价值的房子，每月仅需约 1 万元，十年总花费约 120 万元。以资金效率来看，租房远优于购屋，且不会牺牲流动性与未来选择权。

若无生育等刚性需求，现代人收入在租房的基础上已能够过上舒适的生活，不应被传统「买房是人生目标」的观念绑架。

买的是房还是债？中国房市的杠杆幻象

加密 KOL 加密韦驮则从更宏观的制度面切入，批评中国房地产本质上是一场由政府、银行与房地产商联手编织的资金幻术。他指出，房产企业利润被 45% 的土地增值税吞噬，再加上银行贷款成本，实际利润率往往低到只有个位数。

然而，房地产商却仍前仆后继，原因是能靠融资叠加杠杆：

整个系统仰赖商品房与二手房价格稳住，实际上是「小马拉大车」的拆分盘。当末端房价撑不住，连苏州的玲珑湾或上海张江等一线热区都出现腰斩或大幅下跌时，整个房市已岌岌可危。

无限责任贷款：中国独有的财务地狱

在他眼中，购房者其实买下的是 90% 的地方债加上 10% 的建筑成本。中国的房屋抵押贷款更存在全球罕见的「无限责任」条款。即便房价暴跌、房产被法拍，剩余债务仍需由个人偿还，否则将被列为「失信人」，严重影响未来就业与生活。

相比之下，许多国家如美国、澳洲、加拿大采用的是「有限责任贷款」，一旦房产价值无法覆盖贷款，借款人可选择交屋止损，最大损失止于房产本身。这也使中国购房者在经济下行时成为更脆弱的财务人质。

MSCI 数据揭露：中国房市已进入长期熊市

根据 MSCI 最新发布的《MSCI China A 房地产指数》报告，中国房地产股自 2016 年以来整体表现惨淡，至 2025 年 5 月为止年化报酬为 -8.8%，五年最大跌幅达 73%。该指数包含 6 家大型地产公司，包括万科、华润与保利等。

报告指出，2020 至 2024 年间，该板块连续五年负成长，2023 年更惨跌 31.75%。此外，股息殖利率虽近 3%，但整体本益比 (P/E) 为负数，股价净值比 (P/B) 仅 0.62，反映出市场对房企前景较为悲观。

房产板块波动率极高、夏普比率 (Sharpe Ratio) 为负，代表其报酬不足以补偿风险，从量化数据上已失去「投资」属性。这不只是短期压力，而是结构性衰退的征兆。

(贝莱德不玩了？七折贱卖上海最后一间商办，预备全面退出中国房地产市场)

台湾现况：租金低、房价高

若将视角拉回台湾，同样面临房市资金错误配置的问题。根据内政部统计，台湾平均房价所得比已达 10.7 倍 (台北市超过 15 倍)，远高于国际合理水准 (2 至 3 倍)，显示年轻人买房门槛极高。

此外，租金报酬率仅约 1.5% 至 2%。换言之，租屋者仅需付出不到房价 2% 的成本，就能享有相同空间与生活条件。

再者，政府打房政策日渐不利买方，随著房地合一税、囤房税与空屋税等措施逐步落地，其转手成本高、自住房几乎无现金流报酬的缺点也将浮现：

对于资金效率敏感的年轻人而言，租屋不仅经济压力小，更让资金能够灵活投向其他较高报酬的市场如股市或加密领域。

在高房价且低报酬的现状下，买房对许多人而言已不再是财务目标，而是高成本的消费行为。

从币圈逻辑看房市，买房等于负债吗？

对币圈投资人而言，资产的流动性、收益率与风险控管远比「安全感」或传统价值观更重要。从这样的逻辑出发，房地产确实正逐渐失去「投资」的实质属性，转而成为一种高成本且低报酬的负债配置。

笔者认为，买不买房或许从来都不该只看人生阶段，而是得先问自己对于买房的用途、定义与人生追求。

从网路创业、太空探索到神经连结，马斯克 (Elon Musk) 指出人类正站在数位超级人工智慧大爆炸的开端，他鼓励年轻世代追求「有用」而非「伟大」的人生，并从「第一性原理」出发，为创业上的阻碍打造最好的解决方案。

从网路到金融：坚持「有用」而非「伟大」的创业初心

时间回到 1995 年，马斯克面临攻读史丹佛博士学位或投身新兴网路热潮的抉择，他最终选择了后者，并透露当时的想法：

我并没有想过要建立什么伟大的东西，我只是想尝试建立一些有用的东西，但我没有觉得我会做初什么特别伟大的东西。

他回忆当时创立软体公司 Zip2 的艰辛过程，从资金拮据到最终在 4 年后以 3 亿美元售出。不过受限于传统投资人的控制，Zip2 并未能实现马斯克「直接服务消费者」的愿景。

他形容自己「有点被 Zip2 束缚住了翅膀」，因此将 Zip2 的近 2,000 万美元收入几乎全数投入金融服务网站 X.com，渴望打造一个能直接面向消费者的机会。该公司最终成了现在的 PayPal，开创了更广阔的消费者市场。

为何「第一性原理」重要？追求真相与高效的行动哲学

马斯克把自己的成就归因于他对「第一原理 (First principle)」理念的坚持，他解释道：

有些物理学的工具非常有用，第一性原理就是将事物分解为最基本的组成元素，然后清晰地一一推导出解决方案，而不是依循类比或历史经验来推理。

他以火箭成本为例，指出火箭的原材料成本只占火箭成本的 1% 或 2%，并透过分析构成材料的重量与价格，揭示制造环节的巨大低效，为成本优化指明方向。

同样的思维也应用在 xAI 超级运算中心的设备上。面对建造 10 万个 H100 训练所需的 18 至 24 个月时间，他将其拆解为建筑、电力和冷却等基本要素。最终，透过租用旧工厂、发电机、行动冷却设备，并改造特斯拉储能设备以稳定电压，随后在短短六个月内实现了目标：

如果你想打造一个火箭或汽车，或者你想让软体能够可靠地编译并运行，那么你必须最大程度地追求真相，否则你的软体将无法顺利运作。

展望超智慧未来：人类与 AI 的安全共存之路

马斯克接著强调，数位超级智慧 (digital superintelligences) 已近在咫尺，他认为人们该技术的到来以逐渐加速。如果今年没有发生，明年肯定会发生，届时人们最终会看到一个经济规模是现在数千倍甚至数百万倍的经济体。

他还预测，人形机器人的数量将远远超过所有其他机器人的总和，呈现一个数量级的差距。

面对外界对 AI 发展的担忧，他则坦言：

我有点犹豫，因为我不想让《魔鬼终结者》成真。但我意识到，这无论我做不做都会发生。所以你有两个选择：「旁观者」或「参与者」。我会选择参与者。

(AI 能暗中执行恶意任务吗？Anthropic 测试：成功率仍低，但大多能骗过监控)

马斯克表示，在建立 AI 时坚守真相极为重要，即便那个真相在政治上不正确。他的直觉是：「如果强迫 AI 相信不真实的事情，可能会使它变得非常危险。」整体而言，他对 AI 的未来持乐观态度。

也许有 10% 到 20% 的机会毁灭，但从好的方面看，有 80% 到 90% 的机会会有一个好的结果。

神经连结：拓展人机输出入效率，重塑智慧定义

尽管神经连结 (Neuralink) 公司并非实现数位超级智慧的必要条件，但马斯克认为该技术能大幅提升人类的输入输出资料的效率，解决目前人类每日输出讯息量不到每秒 1 位元的限制。

目前，神经连结已成功帮助肌萎缩性脊髓侧索硬化症 (ALS) 患者，让他们能如同身体机能完全正常的人一样与电脑和手机交流：

未来 6 至 12 个月内，我们将进行首次视觉植入，将帮助盲人重见光明，甚至必要时还能赋予人类红外线或紫外线等超越人体的感官能力。

(首位马斯克 Neuralink 晶片植入者人机一体画面曝光：用意念玩象棋游戏)

马斯克预期，随著时间推移，未来人机植入物将不再仅仅是纠正错误，而是极大地增强人类的能力，包括智慧、感官和反应速度，甚至能重新定义智慧的本质。

他给予年轻工程师的最终建议是：「尽可能地做对你的同事有用的事」，并「专心投入超级真实的 AI」，因为这是 AI 安全最重要的保障。他强调，人类在所有智慧中的占比将会变得微不足道，未来人类智慧可能不到数位智慧的十亿分之一。