大阪举办 2025年世博会，吸引了全球的目光，由于大阪房价相对比昂贵且市场饱和的东京便宜，加上近来观光业发展蓬勃，成为许多华人移民养老的考虑首选，然而，正因为利润空间大，投资人欲投资但碍于语言与法律知识不足的隔阂问题，让诈团有机可趁，大阪成为地面师诈团的新舞台。香港知名 YouTuber 原子档案 Mr. Atom 揭露了一起专门锁定香港人的跨国土地诈骗案，而几乎同一时期，NHK 和多间日本媒体也披露最近震惊日本社会的「大阪地面师」事件，诈骗集团冒充地主成功骗走超过 14 亿日圆，而被骗的受害者甚至包括日本和中国的知名企业。
两起诈骗事件虽无直接关联，但共通点皆为利用「大阪地产投资」为幌子，而受害者当中都有华人，让买家投入大笔资金后才惊觉上当受骗。以下为综合整理报导。
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Toggle原子档案爆料：港人误信「大阪梦幻建案」，退休金付诸流水
香港 Youtuber 原子档案 Mr. Atom 接获数名被害者爆料，他们参加地产投资发表会，欲投资大阪房地产养老，将退休金投入后，却发现被「空手套白狼」，日本的建案早就停工，建商换人，地面师集团成员包括中国人与日本人，甚至根据 Mr. Atom 称，其中还有中国人改名冒充日本人，继续在香港办地产说明会骗新的投资人入坑，完全视司法为无物。这些受害者哭诉在日本请律师提告，却没被日本警方重视，求助无门，只好诉诸自媒体求助。
Mr. Atom 近日发布影片，揭露多位港人受害者参加地产投资发表会后，误信「日本退休天堂」的梦幻蓝图，把几百万港元的退休金投入大阪地产投资项目，受害者原以为买下的是即将完工的投资型物业，却发现建案早已停工，负责的建商已更换公司名称，负责人也联络不上，合约无法兑现与土地所有权不清等等复杂情况。
更令人震惊的是，这起大阪地产投资诈骗案疑似由跨国诈骗集团操盘，成员涉及中国人、香港人与日本人，他们在豪华五星级酒店举办说明会，专门锁定欲投资日本房产的中文族群，至今还继续骗。
多名受害人赴日寻求法律协助，却因语言、法律认知、跨国司法流程等问题，苦无援手，即便请了律师，据称，日本警方对非本国居民的报案相对消极，让他们几乎已经求助无门，只能诉诸自媒体。
日媒揭露地面师手法：冒充地主、变更公司登记，诈走 14.5 亿日圆
最近日媒均以大篇幅报导一起与 Netflix 剧情高度相似的「地面师」诈骗案，这起案件由日本人主导，手法却与 Mr. Atom 爆料的案件有许多共通点，歹徒皆利用受害者想要投资遍地是黄金又相对便宜的大阪房地产的人性弱点，骗走许多受害者的钱。
大阪地面师事件的主嫌为福田裕和粂陵平，他们假冒了真正拥有大阪市南区三处土地的业主和土地所有权企业，诈团中一名六十多岁的女性成员假扮拥有该土地的社长，用伪造的驾驶执照（注：日本跟美国一样，没有个人身份证，只需驾驶执照证明身份) ，向当地的户政单位提交相关文件，成功骗过公务员，变更了土地登记所有权人，诈团并与两间欲取得房地产的公司签订买卖合约，骗到 14.5 亿日圆，就跟 Netflix 日剧「地面师」一样，被骗的地产商以为捡到便宜，结果是一场空。
大阪地面师事件如何被曝光？
据报导，该地段的管理人员说看到有人想打开某间物业的门却发现大门钥匙已被换掉，联络房屋的业主，他却惊讶表示从来没有卖房子，该名管理人员称数名人士以为自己买了那栋房屋，结果根本是买了个「寂寞」。真正的业主建议赶快报警处理，才让整起事件曝光。
拥有该房产物业的公司的社长在访谈中透露，他早在去年2月就察觉到了一些异样。当时，社长委托司法士 (类似台湾的代书) 以另一件事检查公司的登记，发现「代表取缔役」一栏在他不知情的情况下被改成了一个名叫「粂」的人。
日本的公部门误信地面师伪造文书，原业主气急败坏提告
最扯的是地面师可以「以假乱真」，用伪造文书骗过公务员，就连日本区役所和法务局也被呼隆。该名委托司法士慌乱的跑到区役所和法务局，要求查看土地登记申请文件，但他们以文件包含个人资讯为由拒绝出示，不予采纳。物业的社长收到多家房地产公司咨询自己的房产时，意识到这是起「土地诈骗」。
这名社长说即使向法务局等部门解释了登记是假的，他们也不相信，声称提交的是真的文件，所以最终还要花费了大量时间和金钱打了一场民事诉讼，他的愤怒无处发泄。
犯罪嫌疑人是如何冒充业主的？
NHK采访了解到地面师的具体作案手法。根据调查人员和民事审判文件，嫌疑人首先伪造了一张借条，声称拥有该房产的公司的女社长向他们借钱，他们将借据出示给区政府，冒充债权人，以取得社长的居民登记卡影本。
根据日本住户基本台帐法规定，地方政府认为适当的情况下，可以因追债目的，发放复印债务人的居民登记卡等其他文件，日本警方向媒体表示这个制度被滥用。
地面师诈团就这样非法取得了社长居民登记卡上的个人资料。诈团团伙成员之一的一名女性，用伪造的驾照扮演业主成功。
大阪房产投资成诱饵，资讯落差和法令知识不足为关键
虽然两起案件发生背景与犯案成员不同；一为华人社群遭跨国集团诈骗，一为日本本土诈欺集团操盘，但诈骗逻辑却惊人一致，利用大阪房产为诱饵进行诈骗，利用日本现有的地政司法漏洞，假冒地主、建商、提供假文件让投资人难以验证，大阪地面师案虽首脑为日本人，但根据多间日本传媒报导，受害者多数是华人。
笔者认为， Don’t Trust, Verify 这句老话永远都有用，听到 Too Good To Be True 的梦幻投资标的时，不要被诈骗的话术所迷惑，天底下没有白吃的午餐，保护好自己的身家财产。
风险提示
加密货币投资具有高度风险，其价格可能波动剧烈，您可能损失全部本金。请谨慎评估风险。
正值美国证交会 (SEC) 积极重新审视加密 ETF 架构与规范之际，ETF 发行商 Bitwise 于 6/27 向 SEC 递交旗下狗狗币 (DOGE) 与 APT 加密 ETF 申请文件，并新增实物赎回机制。
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Toggle为何实物赎回重要，SEC 正积极审议
实物赎回机制 (In-kind redemption mechanism) 就是投资人可以将加密 ETF 赎回结算时，可直接换成里面的加密货币，而不是用现金结算。对投资人来说不只能达到节税效果，还能降低机构对基金的营运成本。而 SEC 早在今年 2 月就曾经对比特币 (BTC) 与以太币 (ETH) 的现货 ETF，公开征求市场意见来探讨是否允许「实物创建与赎回」。
俗称「加密老妈」的 SEC 委员 Hester Peirce 也于 6/25，在华府举办的「 2025 比特币政策峰会」(2025 Bitcoin Policy Summit) 上表示：「实物赎回正审查当中。」
(加密老妈 Hester Peirce：比特币 ETF 实物赎回机制「已在审查程序中」)
狗狗币与 APT ETF 于年初提案，目前备案修正中
Bitwise 在今年 1 月向 SEC 提交狗狗币 ETF 的 S-1 注册申请，3 月时提交 APT ETF 申请文件，目前两项申请已进入「备案修正」阶段。此为 ETF 审查流程中的关键步骤之一，申请单位可以根据 SEC 的反馈来修改 ETF 架构、机制与资讯披露内容。
川普带动加密产业发展，2025 有 72 档加密 ETF 待审批
自从今年 1 月川普重返白宫后，就不断重申要将美国变成「全球加密货币之都」，不只透过行政命令让 SEC 成立专门的工作小组、委任前 PayPal 高层 David Sacks 担任美国「AI 加密沙皇」，近期又拟签行政命令停止 Chokepoint 2.0，力挺加密产业不受银行歧视，确实加快加密产业的政策发展与资本市场接轨。
据彭博社分析师 Eric Balchunas 4/21 推特 (X) 贴文表示，已有 72 档加密 ETF 正等待 SEC 批准上市，其中像是瑞波币 (XRP)、莱特币 (Litecoin) 和 SOL 到 胖企鹅 (Penguins) 等 ETF 正审议当中。
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美国商务部长卢特尼克 (Howard Lutnick) 于今晨 6/27 受访表示，美中经过多轮谈判后，双方已正式签署一项贸易协议，重点在于中国承诺出口稀土矿物，而美国将分阶段撤除对中的贸易反制措施来作为交换条件。与此同时，白宫也预计在两周内，与另外 10 个主要贸易盟友完成新一轮协议。
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Toggle中国稀土出口为关键，美撤贸易反制作交换
卢特尼克表示，双方协议最关键的内容，就是中国承诺将稀土出口至美国。他声称：
「一旦中国真的开始出口稀土给美国，美国就会撤掉对中贸易的反制手段。」
美国的贸易反制手段包含针对塑胶原料乙烷、晶片软体、喷射引擎等出口管制。虽说美国近期放宽对乙烷的出口限制，但还是需要特别授权才能将乙烷出口到中国。
据报导，部分依赖中国稀土的美国企业，还在等待中国批准出口许可，货品尚未放行。
稀土协议已签订，美国企业仍卡北京许可
据国际能源署 (IEA) 2025 最新报告，2024 年全球前三大稀土开采国的市场份额从 73% 提升至 77 %，并掌控全球约 90% 的稀土精炼产能。
从风力发电、电动车到 F-35 战机和爱国者飞弹所需的原料，都仰赖中国稀土。由于开采和提纯技术门槛高、环境成本大，全球供应链高度集中在中国。尽管已签署协议，许多仰赖中国稀土的美国企业仍在等待北京官方批准出口许可，货品尚未全面放行。
双方协议也建立起具体框架，以加快稀土出口作业程序。卢特尼克指出这是近期最具突破性的谈判成果之一，显示美中贸易战进入关键转折点。但美国长期关切的芬太尼走私、中国市场开放等问题，仍未纳入本次协议范围，双边关系仍存在不少变数。
(注：稀土，是指周期表上第 57 到 71 号的镧系元素，加上钪与钇共 17 种。这些元素具有类似的化学性质，广泛应用于高科技与军事领域，尤其是在磁铁、电池、光学、精密陶瓷等制造为不可或缺的原料。)
川普推 10 国新贸易协议，7/9 前见真章
除了对中协议，卢特尼克也透露川普总统计划在 7/9 关税协议最后期限前，与另外 10 个主要贸易伙伴完成谈判。他强调：
「我们会优先处理前 10 名关键国家，其他国家就依序排入。」
而未达成协议的国家，川普则会发出告知函，说明美国接下来的关税安排。总体而言，美中新一轮稀土协议不仅缓解全球高科技产业的稀土供应压力，也为川普政府推动新一轮多边贸易谈判奠定基础。
(美中贸易战触发金融市场「制度性转变」？ 欧洲央行示警：投资人正重新评估美国资产风险)
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