海湾地区将率先推出链上抵押贷款 | 观点

世界上很少有地方的发展速度能与海湾地区相提并论。这里摩天大楼几乎一夜之间拔地而起，政府信守承诺，并且充满创新热情。正是这种环境，使得海湾地区成为少数几个现实世界资产（特别是代币化房地产）正在涌现，成为可投资的实体项目，而不仅仅是停留在会议讲台上的空想的地方之一。

在发达市场，房地产代币化的发展受到数十年前建立的现有证券和市场基础设施的制约，难以实现广泛应用。以德国为例，德国联邦金融监管局（BaFin）明确指出，除非发行人符合特定豁免条件，否则证券型代币发行必须提交完整的招股说明书，这无疑增加了发行人的时间、资金和数月的启动成本，才能实现大规模发行。

西方常说创新必须遵循既定规则，但海湾地区正在证明，规则可以演变为行之有效的系统。近几个月来，迪拜土地局已开始将房地产资产转换为链上数字代币，有效地将产权契约代币化，并重塑了房产的拥有、交易和使用方式。

但这种变革不仅仅是将房产代币化，更是将信用代币化。一旦所有权上链，下一步显而易见就是将抵押贷款也上链。住房贷款不再是银行持有的静态合约，而是更易于追踪、分配和融资的投资，惠及更广泛的投资者群体。

链上抵押贷款是海湾地区不容忽视的机遇，也是向世界引入更优模式的契机。如果该地区不率先垂范，全世界将面临继续深陷过时循环的风险，缓慢且不透明的流程容易重蹈覆辙，犯下阻碍市场发展的诸多错误。

当今传统抵押贷款市场存在哪些问题

在全球范围内，加密货币一直难以摆脱投机阶段。然而，海湾地区却朝着不同的方向发展。例如，近期预测显示，到2033年，迪拜的代币化RWA房地产市场市值可能超过160亿美元。

然而，海湾地区的抵押贷款，就像其他地方的抵押贷款一样，其运行系统并没有跟上人们如今的实际生活方式和资金流动方式。

问题的根源在于“多账”流程。现代抵押贷款流程本身是人工操作且依赖纸质文件，耗时数周，包括反复查阅文件、填写重复表格、评估和产权调查。很多环节都是各自为政，经纪人、银行、保险公司和登记机构之间需要反复沟通。这造成了延迟、高昂的行政成本和风险。

在海湾地区，跨境资本、国际买家和快速交易等全球性因素加剧了市场的复杂性。如果行政审批流程缓慢，整个交易过程就会变得支离破碎，尤其是在投资者并非总是遵循相同的银行规范的情况下。

即使是房产记录本身也存在缺陷。虽然文件对于证明所有权和获得抵押贷款至关重要，但其背后的基础设施却存在出错、篡改和数据完整性漏洞的风险。这种风险并非纸上谈兵。据美国房地产经纪人协会统计，63%的房地产专业人士在过去一年中报告了产权或地契欺诈案件。

链上抵押贷款并非万能灵药，也无法免除贷款的基本责任。它的作用在于，用更适合数字经济（尤其是在阿联酋）金融现实的机制，取代僵化、不透明的流程。

我们几十年来一直需要的抵押贷款升级

抵押贷款本身远非有问题，有问题的是支撑它的系统。当贷款被打包成不透明的证券时，外部人员就很难清晰地了解贷款的业绩、所有权和风险。2008年金融危机的教训并非抵押贷款不应该存在，而是围绕抵押贷款的基础设施会大规模地掩盖真相。

代币化是抵押贷款亟需的基础设施解决方案。通过数字化方式表示贷款风险敞口，抵押贷款的追踪、转移和管理变得更加便捷，使全球投资者有机会持有更小的风险份额，并更清晰地了解其资产及其表现。

然而，这套基础设施只有在输入数据合法可靠的情况下才能发挥作用。更完善的基础设施只有在与产权、留置权和估值等可信输入数据相连接时才能真正发挥作用。而这正是海湾地区的优势所在。监管机构已经开始将土地登记和交易数据数字化，为价格核实和价格历史的建立奠定了基础。有了这一基础，基于预言机的定价工具可以将经过验证的评估数据直接推送到交易链中，从而为贷款人和投资者提供比传统系统更清晰的信息。

除了数据之外，迪拜在监管保障方面也取得了进展。虚拟资产监管局通过其资产参考虚拟资产类别，为链上投资创建了更清晰的途径。这一监管框架将代币价值与风险加权资产 (RWA) 挂钩，并明确规定了谁将获得报酬、如何获得报酬以及何时获得报酬，以及与该资产相关的其他权利。这些权利包括收益分配、治理权和其他权益，从而为市场构建提供了所需的清晰度。

事实上，将抵押贷款转化为数字资产并不会改变借款人的义务，也不会完全消除风险。但它确实改变了决定贷款状态的行政层面的可靠性和速度。

代币化无法改变信贷规律，但它可以帮助消除过时机制的束缚。通过共享可编程记录，减少协调抵押贷款所需的时间和成本，代币化可以提高整个抵押贷款生命周期的效率、可访问性、透明度和准确性。

尽管实施链上抵押贷款存在技术和监管风险，但海湾地区在代币化资产领域的领先地位使其成为该模式最有发展前景的地区之一。凭借其监管体系的协调性和对金融创新的热情，该地区有潜力将链上抵押贷款从一项实验转变为市场标准，并最终为全球实践提供蓝图。