미국 주택 시장 조기 겨울? 부동산 플랫폼 《realtor》가 이번 달 발표한 보고서에 따르면, 미국 6월 중고주택 연간 판매량은 단 393만 세대로, 2024년 9월 이후 최저치를 기록했습니다. 동시에 전국 주택 호가 중간값은 435,300 달러로 다시 한 번 역사적 신고가를 경신했습니다.
판매량 바닥, 고금리가 최대 걸림돌
전미 부동산 중개인 협회(NAR)가 공개한 6월 데이터에 따르면, 중고주택 판매량은 5월 대비 2.7% 감소해 시장 예상치인 0.7% 하락폭을 크게 밑돌았습니다. 지역별로 보면 미국 동북부, 중서부, 남부 지역에서 하락폭이 가장 컸고, 서부 지역은 다소 회복세를 보였습니다.
주목할 점은 평균 6.75%의 모기지 대출 금리로 인해 초기 주택 구매자들의 부담이 크게 증가했고, 동시에 저금리 대출을 보유한 주택 소유자들의 매도 의지도 약해져 거래 가능한 주택 규모가 직접적으로 축소되었다는 것입니다.
재고 증가, 가격은 여전히 신고가
6월 말 판매 대기 주택 재고는 153만 세대로 전년 대비 15.9% 증가했으며, 이는 4.7개월 치 재고에 해당합니다. 《realtor》 보고서는 주택의 활성 호가량이 전년 대비 약 29% 증가했지만, 평균 53일 동안 상장된 주택 중 20% 이상의 판매자가 호가를 낮췄다고 추가로 지적했습니다.
그럼에도 불구하고 호가 중간값은 여전히 작년 같은 기간보다 2% 높았고, 24개월 연속 상승세를 이어갔습니다. 단독주택 가격은 441,500 달러로 역시 2% 상승했습니다. 분석에 따르면 가격이 높은 수준을 유지하는 주요 요인은 투자 매수 비중이 27%에 달하며, 구매 능력이 높은 집단이 일반 자가 구매자들이 빠진 공백을 메워 가격을 지지했다고 합니다.
전반적으로 미국의 고금리는 잠재적 구매자들을 진입시키지 못했고, 주택을 바꾸고 싶어 하는 소유자들도 묶어두면서 거래량이 급격히 얼어붙었습니다. 시장에는 더 많은 호가가 나왔지만, 대부분 여전히 높은 가격과 주택 소유자들의 경직된 심리로 인해 정리 속도가 제한적입니다. NAR의 판단에 따르면:
「모기지 대출 금리가 6% 수준으로 떨어지면 주택 판매 시장이 뚜렷하게 회복될 수 있을 것입니다.」
트럼프, 주택 판매 자본 이득세 취소 고려
현행 미국 세제에 따르면, 주요 자가 주택을 매도하는 납세자는 최대 25만 달러(개인) 또는 50만 달러(공동 신고)의 비과세 한도를 누릴 수 있지만, 초과분은 장기 자본 이득세율(0%~20%, 소득에 따라 다름) 또는 단기 자본 이득세율(일반 소득세율과 동일)로 과세됩니다.
그러나 현재의 부진한 주택 시장 상황에서 미국 대통령 트럼프는 7월 22일 정부가 주거용 부동산 판매에 대한 자본 이득세 폐지를 고려 중이라고 밝혔습니다. 이는 부동산 시장을 자극하기 위한 조치입니다. 트럼프는 백악관에서 기자들의 질문에 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하하면 자본 이득세 폐지의 필요성이 낮아질 수 있지만, 이는 여전히 그의 정책 고려 사항 중 하나라고 언급했습니다. 현재 이 제안은 공화당 의원 마조리 테일러 그린의 지지를 받고 있으며, 그녀가 제출한 '주택 판매 비과세법'은 주요 거주용 부동산 판매에 대한 연방 자본 이득세를 전면 폐지하여 국민들이 더 많은 재산을 보유할 수 있도록 주장하고 있습니다.
하지만 전문가들은 이 제안이 단기적으로 주택 시장의 거래량과 경제 활력을 높일 수 있지만, 재정 적자와 인플레이션 리스크도 수반한다고 경고합니다. 또한 기업들이 관세나 환율 압박으로 투자를 축소한다면 국민들의 주택 구매 의지도 하락해 정책의 긍정적 효과를 상쇄할 수 있다고 지적했습니다.
