Đăng Thông, Jinse Finance
Tiêu đề gốc: Làn gió của tài sản crypto đã thổi đến ngành bất động sản Hoa Kỳ
Vào thứ Tư tại địa phương, Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) Pulte đã đăng trên phương tiện truyền thông xã hội: "Sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng, và tuân theo viễn cảnh mong đợi của Tổng thống Trump về việc biến Hoa Kỳ thành 'thủ đô crypto', hôm nay tôi ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu chuẩn bị, để liệt kê crypto như một tài sản được công nhận trong đơn xin thế chấp." Chỉ thị này đánh dấu một sự thay đổi quan trọng có thể xảy ra trong tiêu chuẩn đánh giá tài sản để đánh giá khả năng tín dụng thế chấp của các doanh nghiệp Hoa Kỳ, đồng thời cũng phù hợp với mục tiêu đã được xác định của chính phủ Trump về việc thúc đẩy crypto phổ biến ở Hoa Kỳ.
Cuối cùng, làn gió của tài sản crypto đã thổi đến ngành bất động sản Hoa Kỳ.
Một, Tại sao lại liệt kê crypto như một tài sản được công nhận trong đơn xin thế chấp?
Lý do cốt lõi là thị trường bất động sản Hoa Kỳ không mấy khả quan. Trong 50 năm qua, tỷ lệ sở hữu nhà ở Hoa Kỳ đã duy trì tương đối ổn định, khoảng 62% dân số sở hữu nhà. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, số lượng người đăng ký mua nhà mới đã giảm mạnh. Kể từ đầu năm 2022, khi lãi suất thế chấp tăng từ mức thấp do đại dịch, thị trường nhà ở Hoa Kỳ vẫn tiếp tục ảm đạm. Năm ngoái, lượng bán nhà đã giảm xuống mức thấp nhất trong gần 30 năm, liên tiếp hai năm trong tình trạng bán hàng ảm đạm. Cho đến nay, vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao và giá nhà. Dữ liệu của Redfin cho thấy, tính đến tháng 4, số lượng người bán nhà trên toàn quốc cao hơn gần 34% so với số người mua.
Ngoài ra, số lượng cho vay thế chấp (tức quá trình hợp tác giữa người cho vay và người vay để hình thành khoản thế chấp) đã giảm xuống gần mức thấp nhất trong lịch sử vào giữa năm 2024 và hầu như không cải thiện trong quý đầu tiên của năm 2025. Sự sụt giảm về số lượng cho vay, đặc biệt là số lượng tái tài trợ, là do hai yếu tố chính: vấn đề cung ứng nhà ở và chi phí vay.
Dự báo tình hình cho vay thế chấp từ năm 2012 đến quý 3 năm 2026. Nguồn: Statista
Trước hết, nguồn cung nhà ở tăng không đủ để đáp ứng nhu cầu. Việc xây dựng nhà ở bị chậm lại, nhiều nhà được mua bởi các nhà đầu tư chứ không phải những người mua tiềm năng, và chủ nhà lớn tuổi vẫn chọn ở lại nhà thay vì chuyển đến viện dưỡng lão.
Chi phí vay cũng ngày càng cao, nhiều người đổ lỗi cho việc giảm số lượng cho vay vì Cục dự trữ liên bang Hoa Kỳ tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên, mức độ khắt khe của ngân hàng trong việc kiểm tra khoản vay sau cuộc khủng hoảng tín dụng phụ cũng không thể bỏ qua. Ví dụ: tiền đặt cọc không được thấp hơn 20%, điểm tín dụng trên 700, phải có bằng chứng về nguồn thu nhập ổn định, v.v. Nhiều giao dịch nhà đã bị hủy do người mua không thể nhận được khoản vay.
Đối diện với những yếu tố bất lợi này, chính phủ Hoa Kỳ đang tìm kiếm các phương pháp để giúp chủ nhà dễ dàng vay hơn, và cuối cùng đã đặt hy vọng vào crypto.
Hai, Tổng quan nhanh về nội dung chỉ thị của Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA)
Vào thứ Tư tại địa phương, Giám đốc FHFA Pulte đã ký chỉ thị liệt kê crypto như một tài sản được công nhận trong đơn xin thế chấp, đánh dấu lần đầu tiên crypto được đưa vào hệ thống cốt lõi của các khoản vay nhà ở Hoa Kỳ. Dưới đây là nội dung chỉ thị gốc:
[Phần blockquote được giữ nguyên như bản gốc]
Ba, Ý nghĩa của việc liệt kê crypto như một tài sản được công nhận trong đơn xin thế chấp là gì?
1. Cải thiện tình trạng thị trường bất động sản
Như đã nêu ở phần trước, thị trường bất động sản Hoa Kỳ đang ảm đạm, chính sách này có thể kích thích nhu cầu thị trường bất động sản. Việc nhiều người sở hữu tài sản crypto trở thành người mua nhà có thể gia tăng nhu cầu thị trường, giảm bớt tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản, góp phần tích cực vào việc ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
2. Có lợi cho các cơ quan cho vay crypto
FHFA chính thức công nhận crypto, có thể sẽ mở ra các dự án cho vay liên bang có quy mô đáng kể cho nhiều người vay hơn. Chỉ riêng năm 2024, Cục Quản lý Nhà ở Liên bang đã cấp hơn 760.000 khoản vay thế chấp nhà ở đơn lẻ, với tổng số tiền là 230 tỷ đô la.
Theo quy tắc ngân hàng trong Thông báo Kế toán của Nhân viên số 121 do Ủy ban Chứng khoán Hoa Kỳ (SEC) ban hành, hầu hết các ngân hàng sẽ không thể cung cấp các khoản vay hoặc thế chấp được hỗ trợ bởi crypto trước ngày 23 tháng 1 năm 2025. Quy tắc này yêu cầu các tổ chức tài chính phải ghi crypto như một khoản nợ chứ không phải là tài sản trên bảng cân đối kế toán.
Tuy nhiên, các khoản vay thông qua các chương trình liên bang như Cục Quản lý Nhà ở (FHA), Bộ Vụ Cựu chiến binh (VA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) hiện không cho phép người vay sử dụng crypto của mình làm tài sản thế chấp. Trên thực tế, một số khoản vay liên bang thậm chí có thể không cho phép sử dụng khoản tiền bán crypto để thanh toán tiền đặt cọc.
Người sáng lập công ty thế chấp và trái phiếu Bitcoin "Dự trữ Nhân dân" (People's Reserve), CJ Konstantinos, cho biết Bitcoin có thể giúp giảm thiểu rủi ro trong thị trường chứng khoán hỗ trợ thế chấp do FHFA quản lý thông qua việc quản lý Fannie Mae và Freddie Mac.
3. Thúc đẩy sự kết hợp giữa tài sản crypto và hệ thống tài chính truyền thống
Chỉ thị của FHFA là một bước đột phá lớn của tiền điện tử trong lĩnh vực tài chính truyền thống, có nghĩa là tài sản số được đưa vào hệ thống cốt lõi của tín dụng nhà ở Hoa Kỳ, tiền điện tử và tiền pháp định đóng vai trò quan trọng như nhau trong cuộc sống của người dân. Điều này cũng sẽ thúc đẩy người dân hiểu rõ hơn về tài sản crypto và đẩy nhanh quá trình phổ biến trong cuộc sống hàng ngày.
Bốn, Chuyên gia trong ngành nghĩ gì?
Những người ủng hộ Bitcoin đã bày tỏ sự ngợi khen đối với thái độ cởi mở của Pulte, một số người cho rằng đã có sẵn các chức năng mà các bên cho vay thích trong các tài sản số, chẳng hạn như hồ sơ giấy tờ minh bạch.
Daryl Fairweather, Nhà kinh tế trưởng của Redfin: "Đây là một chiến thắng lớn của những người ủng hộ tiền điện tử, nó giúp tài sản số được đối xử ngang bằng với các tài sản khác. Hiện tại, đầu tư cổ phiếu đã được liệt kê là tài sản dự trữ đủ điều kiện, nhưng các cơ quan cho vay thường sẽ đánh giá chiết khấu các cổ phiếu riêng lẻ hoặc tiền điện tử có tính biến động cao. "Miễn là điều chỉnh giá trị một cách hợp lý theo tính biến động, việc tính toán tài sản crypto vào dự trữ là hoàn toàn khả thi."
Danielle Hale, Nhà kinh tế trưởng của Realtor.com: "Nếu hai ông lớn chấp nhận tiền điện tử làm tài sản thế chấp, sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các ngân hàng thay đổi các quy tắc hiện hành. Những người vốn phải bán tài sản crypto mới đạt tiêu chuẩn - có lẽ đó là lý do chính khiến họ từ bỏ việc mua nhà - giờ đây có thể trực tiếp đủ điều kiện vay vốn, điều này về thực chất đã mở rộng nhóm khách hàng đủ điều kiện."
Mitchell Askew, nhà phân tích của Blockware Bitcoin Mining as a Service, cho biết: Tính thanh khoản và việc quản lý minh bạch của tài sản này (tức là blockchain công cộng của nó) đã làm cho nó trở thành "tài sản thế chấp hoàn hảo" cho các khoản vay nhà ở.
Một số chuyên gia trong ngành cũng bày tỏ sự lo ngại về điều này.
Công ty cho vay thế chấp Bitcoin Strike cho biết, các khoản vay crypto ở hình thức hiện tại có một số rủi ro. Tính biến động là một yếu tố chính. Nếu giá BTC giảm mạnh, tỷ lệ giá trị khoản vay sẽ tăng lên, "điều này có thể dẫn đến việc bổ sung biên độ hoặc thanh lý - buộc phải bán vào thời điểm không phù hợp."
Một nhận xét viên cho rằng các cơ quan cho vay cũng đang đối mặt với rủi ro: "Mô hình rủi ro ở khía cạnh này thực sự điên rồ. Các khoản thế chấp truyền thống giả định thu nhập và tài sản của người vay tương đối ổn định. Bây giờ, bạn đang đối mặt với những người vay có giá trị ròng có thể biến động 50% trong một tuần. Khi danh mục đầu tư của bạn bao gồm các tài sản từ Bitcoin đến các token DeFi ngẫu nhiên, bạn sẽ làm thế nào để kiểm tra áp lực danh mục?"
