Mỹ thị trường nhà ở suy thoái sớm? Theo báo cáo được Nền tảng bất động sản 《realtor》 phát hành trong tháng này, khối lượng bán nhà thứ cấp hàng năm của Mỹ vào tháng 6 chỉ đạt 3.93 triệu căn, mức thấp nhất kể từ tháng 9/2024. Đồng thời, số trung vị giá nhà treo bán trên toàn quốc đã tăng lên 435,300 đô la, một lần nữa lập kỷ lục mới.
Khối lượng bán hàng chạm đáy, lãi suất cao trở thành rào cản lớn nhất
Theo dữ liệu tháng 6 do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) công bố, khối lượng bán nhà thứ cấp giảm 2.7% so với tháng 5, thấp hơn nhiều so với mức giảm 0.7% dự kiến của thị trường. Xét theo phân bổ địa lý, các khu vực Đông Bắc, Trung Tây và Nam của Mỹ giảm sâu, trong khi khu vực Tây có dấu hiệu phục hồi nhẹ.
Đáng chú ý là mức lãi suất vay thế chấp trung bình 6.75% đã làm tăng áp lực cho những người mua nhà lần đầu, đồng thời khiến những chủ nhà có khoản vay lãi suất thấp thiếu động lực bán, do đó trực tiếp làm giảm quy mô nguồn cung có thể giao dịch.
Tồn kho tăng, giá vẫn lập kỷ lục mới
Về mặt tồn kho nhà ở, số lượng vào cuối tháng 6 là 1.53 triệu căn, tăng 15.9% so với năm trước, tương đương 4.7 tháng tồn kho. 《realtor》 trong báo cáo chỉ ra rằng lượng nhà đăng bán hoạt động tăng khoảng 29% so với năm trước, nhưng trung bình các căn nhà được đăng bán 53 ngày thì hơn 20% chủ nhà đã hạ giá.
Tuy nhiên, ngay cả như vậy, số trung vị giá treo bán vẫn cao hơn 2% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng liên tục 24 tháng; giá nhà riêng còn cao hơn, ở mức 441,500 đô la, cũng tăng 2% so với năm trước. Phân tích cho rằng một yếu tố chính giữ giá ở mức cao là tỷ lệ mua đầu tư chiếm 27%, trong đó nhóm có khả năng chi trả cao đã lấp đầy khoảng trống do người mua để ở thông thường rút lui, từ đó hỗ trợ giá.
Nhìn chung, lãi suất cao của Mỹ đã ngăn chặn những người mua tiềm năng, đồng thời khóa chặt những chủ nhà muốn chuyển đổi bất động sản, khiến khối lượng giao dịch đóng băng. Thị trường tuy nhìn thấy nhiều nhà đăng bán hơn, nhưng phần lớn vẫn ở mức giá cao, với tâm lý chủ nhà cứng nhắc, tốc độ thanh lý hạn chế. Từ NAR nhận định:
「Chỉ khi lãi suất vay thế chấp giảm xuống khoảng 6%, thị trường bán nhà mới có thể hồi phục đáng kể.」
Trump xem xét bãi bỏ thuế thu nhập vốn từ bán nhà
Ngoài ra, theo luật thuế hiện hành của Mỹ, người nộp thuế bán nhà chính để ở được miễn tối đa 250,000 đô la (cá nhân) hoặc 500,000 đô la (khai thuế chung), nhưng phần vượt quá sẽ phải chịu thuế thu nhập vốn dài hạn (0% đến 20%, tùy theo thu nhập) hoặc thuế thu nhập vốn ngắn hạn (bằng mức thuế thu nhập thông thường).
Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường nhà ở đang trì trệ này, Tổng thống Trump vào ngày 22/7 đã cho biết chính phủ đang xem xét việc bãi bỏ thuế thu nhập vốn đối với việc bán nhà ở để kích thích thị trường bất động sản. Trump trả lời phóng viên tại Nhà Trắng rằng nếu Cục Dự trữ Liên bang hạ lãi suất, nhu cầu bãi bỏ thuế thu nhập vốn có thể giảm, nhưng đây vẫn là một phần trong các chính sách ông đang cân nhắc. Hiện tại, đề xuất này đã nhận được sự ủng hộ từ Nghị sĩ Đảng Cộng hòa Marjorie Taylor Greene, người đã đưa ra dự luật "Không có thuế khi bán nhà" (No Tax on Home Sales Act), kêu gọi bãi bỏ hoàn toàn thuế thu nhập vốn liên bang đối với việc bán nhà chính, cho rằng điều này sẽ giúp người dân giữ lại nhiều tài sản hơn.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng đề xuất này có thể sẽ tăng khối lượng giao dịch và hoạt động kinh tế trong ngắn hạn, nhưng cũng mang lại rủi ro về thâm hụt ngân sách và lạm phát. Đồng thời, nếu các doanh nghiệp thu hẹp đầu tư do áp lực thuế quan hoặc tỷ giá hối đoái, ý định mua nhà của người dân cũng có thể giảm, từ đó triệt tiêu lợi ích của chính sách.
