"Mua đất! Họ không còn tạo ra đất nữa." Câu nói này từ thế kỷ 20, cho rằng nhầm lẫn với Mark Twain, là một khẩu hiệu tiếp thị bất động sản được sử dụng thường xuyên. Lực hấp dẫn ủng hộ mạnh mẽ tuyên bố này. Nếu con người không thể du hành giữa các vì sao, đất đai sẽ trở nên "không thể bơm phồng" giống như Bitcoin.
Đến năm 2025, làn sóng crypto đã lan rộng từ Thung lũng Silicon đến Phố Wall và cuối cùng đã đến Washington. Khi việc tuân thủ dần được cải thiện, nó cũng bắt đầu âm thầm chuyển đổi cấu trúc cơ bản của ngành bất động sản. Đầu tháng 7, Christie's International Real Estate chính thức thành lập một bộ phận chuyên trách về giao dịch bất động sản tiền crypto , trở thành thương hiệu môi giới bất động sản cao cấp lớn đầu tiên trên thế giới hỗ trợ hoàn toàn "thanh toán bằng tiền kỹ thuật số thuần túy" trong toàn bộ quá trình mua nhà.
Và đây chỉ là khởi đầu. Từ các doanh nhân ở Thung lũng Silicon đến các nhà phát triển Dubai, từ biệt thự Beverly Hills ở Los Angeles đến căn hộ cho thuê ở Tây Ban Nha, một nhóm nền tảng giao dịch bất động sản tập trung vào công nghệ blockchain và tài sản kỹ thuật số đang nổi lên, hình thành nên một xu hướng "Bất động sản tiền điện tử" mới nổi.
Tại sao crypto có thể thúc đẩy làn sóng bất động sản tiếp theo của Hoa Kỳ
Giá trị bất động sản Hoa Kỳ sẽ đạt gần 50 nghìn tỷ đô la vào năm 2024, trở thành một trong những thị trường tài sản quan trọng nhất thế giới. Con số này vào năm 2014, tức 10 năm trước, là khoảng 23 nghìn tỷ đô la. Quy mô tài sản trong lĩnh vực này đã tăng gấp đôi trong mười năm.
Báo cáo tháng 6 năm 2025 của Cục Lưu trữ Quốc gia (NAR) cho thấy giá nhà số trung vị tại Hoa Kỳ đạt 435.300 đô la, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng nguồn cung nhà ở khoảng 1,53 triệu căn, với tỷ lệ cung-cầu là 4,7 tháng. Giá nhà cao và tình trạng thiếu hụt nguồn cung kinh niên đã làm tăng rào cản gia nhập thị trường. Hơn nữa, lãi suất thế chấp liên tục ở mức cao (lãi suất cố định 30 năm trung bình vào tháng 7 năm 2025 là khoảng 6,75%, trong khi lãi suất thế chấp Bitcoin hiện ở mức khoảng 9%), liên tục vượt quá mức tăng giá trị bất động sản hàng năm, đã kìm hãm khối lượng giao dịch. Thanh khoản thấp đã khiến các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm các nguồn thanh khoản mới.
Lãi suất cao không chỉ cản trở thanh khoản thấp của các nhà đầu tư bất động sản. Trong năm năm qua, giá trị tài sản trung bình của chủ sở hữu nhà đã tăng 140.000 đô la. Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình không muốn sử dụng vay mượn bất động sản để tạo thanh khoản trong khi vẫn nắm giữ tài sản bất động sản. Những hộ gia đình này thường chỉ có hai lựa chọn để thanh lý: bán toàn bộ tài sản hoặc cho thuê. Vay bất động vay mượn không phải là một lựa chọn tốt với lãi suất hiện tại, và việc bán dường như cũng không phải là một quyết định đầu tư tốt hơn khi xét đến giá nhà đất tăng.
Do đó, trong lĩnh vực bất động sản trị giá 50 nghìn tỷ đô la, khoảng 70% vốn chủ sở hữu (34,98 nghìn tỷ đô la) hiện đang thuộc sở hữu của chủ nhà. Điều này có nghĩa là chỉ 30% được hỗ trợ bằng vốn vay mượn , phần còn lại là vốn tự có của người mua nhà. Ví dụ, một gia đình sở hữu một bất động sản trị giá 500.000 đô la, mặc dù về mặt kỹ thuật là họ sở hữu nó, nhưng nếu họ muốn bán nó, họ sẽ cần phải khấu trừ thị phần vay mượn để xác định quyền sở hữu thực sự. Dựa trên vị thế sở hữu 70% vốn chủ sở hữu, họ sẽ chỉ sở hữu 350.000 đô la trong bất động sản.
Tuy nhiên, chỉ riêng mối quan hệ cung cầu thôi là chưa đủ. Khái niệm RWA đã phát triển trong nhiều năm nhưng chỉ thực sự bùng nổ trong hai năm trở lại đây, đặc biệt là sau khi Trump đắc cử năm 2025, xu hướng tăng càng trở nên mạnh mẽ hơn.
Về cốt lõi, việc tuân thủ là tối quan trọng, đặc biệt đối với các nhà đầu tư vào tài sản thanh khoản như bất động sản. Vào tháng 3 năm 2025, William Pulte, tân giám đốc Hệ thống Dự trữ Liên bang (FHFA) thuộc Cục Dự trữ Liên bang, đã yêu cầu hai tập đoàn thế chấp khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng kế hoạch cho phép đưa tài sản crypto vào tài sản dự trữ khi đánh giá rủi ro các khoản thế chấp nhà ở đơn lẻ, mà không cần phải chuyển đổi chúng sang đô la Mỹ trước. Chính sách này khuyến khích các ngân hàng xem xét crypto như tài sản đủ điều kiện để tiết kiệm, qua đó mở rộng cơ sở người vay.
Vào tháng 7 năm 2025, Trump đã ký Đạo luật GENIUS và thúc đẩy Đạo luật CLARITY. Đạo luật GENIUS lần đầu tiên công nhận stablecoin là tiền kỹ thuật số hợp pháp, yêu cầu stablecoin phải được bảo đảm hoàn toàn theo tỷ lệ 1:1 bằng tài sản an toàn như đô la Mỹ hoặc trái phiếu kho bạc ngắn hạn và yêu cầu kiểm toán của bên thứ ba. Đạo luật CLARITY cố gắng làm rõ liệu token kỹ thuật số là chứng khoán hay hàng hóa, cung cấp một lộ trình pháp lý người hành nghề.
Sự kết hợp các biện pháp này mang lại biên độ an toàn cao hơn cho ngành. Hơn nữa, tính khan hiếm của bất động sản, tương tự như đặc điểm "không thể phát hành thêm"Bitcoin(đất không thể tăng, nhưng bản thân bất động sản thì có thể; xây nhà cũng giống như khai thác), giúp việc tích hợp hai lĩnh vực này dễ dàng hơn. Số hóa giúp phá vỡ các rào cản gia nhập cao. Deloitte, một trong bốn công ty kiểm toán lớn nhất, đã dự đoán trong báo cáo lĩnh vực tài chính của mình rằng khoảng 4 nghìn tỷ đô la bất động sản có thể được token hóa vào năm 2035, tăng đáng kể so với mức dưới 300 tỷ đô la vào năm 2024.
Token hóa có thể chia nhỏ các tài sản bất động sản lớn thành thị phần nhỏ hơn, mang lại cho các nhà đầu tư toàn cầu rào cản gia nhập thấp và thanh khoản cao, đồng thời tạo ra dòng tiền cho cả người bán và người mua vốn đang thiếu vốn. Tuy nhiên, con số 4 nghìn tỷ đô la, dù hấp dẫn, vẫn còn gây tranh cãi, giống như dự đoán của các tổ chức giá trị vốn hóa thị trường tương lai của ETH sẽ đạt 85 nghìn tỷ đô la. Nhưng nó thực sự đã tiến triển đến đâu? Có lẽ chúng ta có thể tìm thấy một số lợi nhuận trên thị trường.
Phân mảnh? Vay mượn? Cho thuê? Cung cấp thanh khoản? Chơi bất động sản như DeFi
Không giống như các tài sản tương tự có thanh khoản thấp như vàng và nghệ thuật, bất động sản có các thuộc tính tài chính cố hữu. Điều này càng trở nên đa dạng hơn khi được kết nối với tiền điện tử.
Mặc dù một số người đã thử nghiệm trước đây, nhưng sự hợp tác giữa nền tảng Harbor và RealT vào năm 2018 để ra mắt dịch vụ token hóa bất động sản dựa trên blockchain được cho rằng là một trong những dự án token hóa bất động sản sớm hơn và lớn hơn.
Cụ thể, nền tảng RealT sử dụng blockchain để phân tách vốn chủ sở hữu bất động sản thành các RealToken có thể giao dịch. Mỗi bất động sản được nắm giữ bởi một công ty độc lập (Inc/LLC). Các nhà đầu tư mua RealToken thực chất sở hữu một phần cổ phần của công ty và nhận được một phần lợi nhuận cho thuê tương ứng. Nền tảng này tận dụng cơ chế phát hành được cấp phép của Ethereum để đảm bảo ngưỡng đầu tư thấp (thường khoảng 50 đô la). Các giao dịch và thanh toán tiền thuê đều được hoàn tất trên Chuỗi, loại bỏ nhu cầu quản lý hàng ngày của các chủ nhà truyền thống đối với nhà đầu tư. RealT phân phối thu nhập cho thuê cho người nắm giữ hàng tuần bằng stablecoin (USDC hoặc xDAI).
Lợi nhuận kỳ vọng được tính bằng tỷ suất lợi nhuận trên tài sản ròng (RONA), được tính bằng tiền thuê ròng hàng năm chia cho tổng đầu tư. Ví dụ: nếu thu nhập cho thuê hàng năm dự kiến của một bất động sản, sau khi trừ chi phí, là 66.096 đô la và tổng đầu tư là 880.075 đô la, thì RONA là 7,51%. Con số này không bao gồm đòn bẩy tài chính hoặc lợi nhuận tăng giá bất động sản. Lợi nhuận trung bình của nền tảng hiện dao động trong khoảng từ 6% đến 16%.
Sau khi token hóa, bước tiếp theo là áp dụng token. Bản thân RealT không có khoản vay nào trên bất động sản của mình; tất cả nguồn vốn đều đến từ việc bán RealToken. Tuy nhiên, để cho phép người nắm giữ sử dụng tài sản một cách linh hoạt, RealT đã ra mắt mô-đun RMM (Thị trường Tiền tệ Bất động sản).
RMM dựa trên giao thức Aave , cho phép bạn thực hiện hai việc. Thứ nhất, nó cung cấp thanh khoản. Tương tự như lãi suất NHÀ CUNG CẤP THANH KHOẢN trong DeFi, nhà đầu tư có thể gửi USDC hoặc XDAI vào RMM và nhận ArmmToken tương ứng, tích lũy lãi suất theo thời gian thực. Thứ hai, nó cho phép bạn vay bằng token. Sử dụng RealToken hoặc stablecoin làm tài sản thế chấp, bạn có thể vay tài sản như XDAI. Có hai mức lãi suất cho vay: lãi suất ổn định (tương tự như lãi suất cố định ngắn hạn, nhưng được điều chỉnh khi mức sử dụng quá cao hoặc lãi suất quá thấp) và lãi suất thả nổi (thả nổi dựa trên cung cầu thị trường).
Việc mở rộng kênh vay mượn cho phép sử dụng đòn bẩy, tương tự như các nhóm đầu cơ bất động sản hơn một thập kỷ trước, vay tiền để mua nhà, rồi lại vay, rồi lại dùng khoản vay đó để mua một căn nhà khác. RealToken được thế chấp, stablecoin được vay, rồi lại được mua lại, lặp lại lần để tăng lợi nhuận tổng thể. Điều quan trọng cần lưu ý là với mỗi lớp đòn bẩy bổ sung, hệ số an toàn giảm và rủi ro tăng.
Ngoài bất động sản làm tài sản tiền ký quỹ cho các khoản vay, các cuộc thảo luận gần đây đã tập trung vào vay mượn được bảo đảm bằng crypto tài sản mua nhà. Công ty công nghệ tài chính Milo cho phép người vay thế chấp lên đến 100% bằng cách sử dụng Bitcoin làm tài sản thế chấp. Tính đến đầu năm 2025, công ty đã hoàn thành 65 triệu đô việc kinh doanh thế chấp crypto và giải ngân hơn 250 triệu đô la cho các khoản vay. Các nhà hoạch định chính sách cũng đang bật đèn xanh cho mô hình này. Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) yêu cầu các công ty thế chấp khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac xem xét tài sản crypto tuân thủ trong đánh giá rủi ro của họ. Mặc dù lãi suất cho các khoản thế chấp bằng tiền crypto thường tương tự hoặc cao hơn một chút so với các khoản thế chấp truyền thống, nhưng sức hấp dẫn chính của chúng nằm ở khả năng huy động vốn mà không cần phải bán tài sản crypto .
Đọc thêm: Thế chấp Bitcoin , đại dương xanh mới trị giá 6,6 nghìn tỷ đô la
Một khảo sát của Redfin cho thấy sau đại dịch, khoảng 12% người mua nhà lần đầu tại Hoa Kỳ đã sử dụng lợi nhuận crypto để thanh toán các khoản trả trước (tiền mua nhà hoặc vay mượn thế chấp). Cùng với sự thay đổi trong định hướng chính sách, chắc chắn sẽ thu hút "các công ty lớn gia nhập thị trường", và "Bất động sản tiền điện tử" cũng sẽ lần đầu tiên chào đón sự tham gia của các công ty kinh tế bất động sản cao cấp.
Vào tháng 7 năm 2025, Christie's International Real Estate đã thành lập bộ phận bất động sản cao cấp đầu tiên trên thế giới tập trung vào crypto, đánh dấu một ví dụ điển hình về sự tích hợp giữa các công ty môi giới bất động sản cao cấp truyền thống với tài sản kỹ thuật số. Điều thú vị là sáng kiến này không được thúc đẩy bởi một chiến lược áp đặt từ trên xuống, mà thay vào đó, đáp ứng nhu cầu thực tế của các khách hàng có giá trị tài sản ròng cao.
Ban lãnh đạo Christie's cho biết: "Ngày càng nhiều người mua giàu có muốn hoàn tất giao dịch bất động sản trực tiếp bằng tài sản kỹ thuật số, thúc đẩy công ty điều chỉnh và xây dựng một kiến trúc dịch vụ hỗ trợ thanh toán crypto trong suốt quá trình." Tại Nam California, Christie's đã hoàn tất nhiều giao dịch nhà ở hạng sang được thanh toán hoàn toàn bằng crypto, với tổng giá trị hơn 200 triệu đô la, tất cả đều là những căn hộ cao cấp có giá trị "tám con số". Christie's hiện đang nắm giữ danh mục bất động sản thân thiện crypto trị giá hơn 1 tỷ đô la, bao gồm nhiều bất động sản hạng sang sẵn sàng chấp nhận "các đề nghị hoàn toàn crypto".
Bộ phận Bất động sản Tiền crypto tử của Christie's không chỉ cung cấp các kênh thanh toán dựa trên tài sản crypto phổ biến như Bitcoin và Ethereum , mà còn hợp tác với các đơn vị lưu ký và đội ngũ pháp lý để đảm bảo các giao dịch được hoàn tất trong khuôn khổ tuân thủ. Điều này bao gồm lưu ký thanh toán crypto, hỗ trợ thuế và tuân thủ, và khớp tài sản(danh mục đầu tư bất động sản tiền crypto độc quyền đáp ứng nhu cầu đầu tư cụ thể của khách hàng có giá trị tài sản ròng cao).
Aaron Kirman, CEO của Christie's Real Estate, dự đoán rằng "trong năm năm tới, hơn một phần ba giao dịch bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ có thể liên quan đến crypto ". Sự thay đổi của Christie's cho thấy sự thâm nhập của tài sản crypto trong số những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao và báo hiệu sự thay đổi về cấu trúc trong các mô hình giao dịch bất động sản truyền thống.
Cơ sở hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện, nhưng có vẻ như việc giáo dục người dùng vẫn còn một chặng đường dài phía trước.
Cho đến nay, các dự án token hóa bất động sản đã bắt đầu phát triển mạnh mẽ, nhưng dường như vẫn chưa đạt được thành công như mong đợi. RealT đã token hóa hơn 970 bất động sản cho thuê, tạo ra gần 30 triệu đô la lợi nhuận cho thuê ròng cho người dùng. Mặt khác, Lofty token hóa 148 bất động sản trên 11 tiểu bang, thu hút khoảng 7.000 người dùng hoạt động hàng tháng, những người chia sẻ khoảng 2 triệu đô la lợi nhuận cho thuê hàng năm thông qua lượng token nắm giữ. Giá trị của các dự án này dao động ở mức hàng chục hoặc hàng trăm triệu đô la, và việc chúng không thể bứt phá có thể do nhiều yếu tố.
Một mặt, blockchain giúp giải phóng các giao dịch khỏi các hạn chế về địa lý, cho phép quyết toán xuyên biên giới tức thì và phí giao dịch thấp hơn so với chuyển nhượng bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên hiểu rằng đây không phải là một hệ sinh thái "không tốn phí": phí đúc token , phí quản lý tài sản, hoa hồng giao dịch, phí mạng lưới và thuế lãi vốn tiềm ẩn đều góp phần tạo nên một cấu trúc chi phí mới. So với mô hình "một cửa" của các đại lý bất động sản và luật sư truyền thống, bất động sản tiền crypto đòi hỏi các nhà đầu tư phải chủ động tìm hiểu và nắm rõ các hợp đồng thông minh, lưu ký Chuỗi và các quy định về thuế crypto.
Mặt khác, mặc dù thanh khoản là một điểm mạnh, nhưng nó cũng đi kèm với sự biến động gia tăng. Bất động sản token hóa có thể được giao dịch 24/7 trên thị trường thứ cấp, cho phép nhà đầu tư lĩnh nhận tiền thuê và vị thế giữ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, khi thanh khoản không đủ, giá token có thể cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế của bất động sản, với biến động thị trường thậm chí còn nhanh hơn cả chu kỳ bất động sản thực tế, làm gia tăng tính đầu cơ của giao dịch ngắn hạn.
Hơn nữa, nhiều nền tảng đã áp dụng quản trị DAO (Tổ chức Tự trị Phi phi tập trung), cho phép nhà đầu tư bỏ phiếu về các vấn đề như tiền thuê nhà và bảo trì. Cảm giác tham gia này, tương tự như chơi Cờ tỷ phú, giúp giảm rào cản gia nhập và tăng cường tính tương tác. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra những yêu cầu mới cho người dùng: họ không chỉ phải hiểu về quản lý bất động sản mà còn phải có nhận thức về quản trị và tuân thủ Chuỗi. Nếu không được đào tạo đầy đủ, các nhà đầu tư có thể đánh giá sai rủi ro và coi bất động sản kỹ thuật số là một công cụ chênh lệch giá ngắn hạn hơn là một phương thức phân bổ tài sản dài hạn.
Nói cách khác, rào cản thực sự để gia nhập thị trường bất động sản tiền điện crypto không nằm ở công nghệ mà ở sự hiểu biết. Người dùng cần hiểu rõ lãi suất thế chấp, cơ chế thanh lý, quản trị trên Chuỗi, khai thuế, v.v., đây là một sự thay đổi Sự lật đổ đối với những người đã quen với mô hình mua nhà truyền thống.
Với việc dần dần làm rõ các quy định, tối ưu hóa trải nghiệm và sự tham gia của các tổ chức tài chính chính thống, thị trường bất động sản tiền crypto dự kiến sẽ rút ngắn quá trình đào tạo này. Tuy nhiên, trong tương lai gần, ngành vẫn cần đầu tư nhiều nguồn lực hơn vào đào tạo người dùng, phổ cập quản lý rủi ro và hướng dẫn tuân thủ để thực sự chuyển đổi "bất động sản crypto" từ một thử nghiệm ngách thành một đối tượng chính thống.
Nhấn để tìm hiểu về các vị trí tuyển dụng BlockBeats của BlockBeats
Chào mừng bạn tham gia cộng đồng chính thức BlockBeats :
Nhóm Telegram: https://t.me/theblockbeats
Nhóm Telegram: https://t.me/BlockBeats_App
Tài khoản Twitter chính thức: https://twitter.com/BlockBeatsAsia
