Mục lục
ToggleDoanh nghiệp blockchain đề xuất “token hóa” nhà ở xã hội — giải pháp mới hay rủi ro lớn?
Reetechs Labs, một doanh nghiệp công nghệ chuyên về blockchain, vừa đưa ra ý tưởng đột phá nhưng cũng gây xôn xao trong lĩnh vực nhà ở xã hội: token hóa quyền sở hữu nhà ở xã hội, cho phép người dân mua dần từng phần hoặc tham gia “xổ số” để chọn ra người được sở hữu căn nhà.
Ý tưởng này được trình bày trong một hội thảo góp ý các dự án hợp tác công – tư do Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) tổ chức gần đây. Reetechs Labs đề xuất cho phép thử nghiệm mô hình token hóa trong lĩnh vực nhà ở xã hội — tức chuyển đổi quyền sở hữu hoặc giá trị của căn nhà thành các token kỹ thuật số trên nền tảng blockchain. Mỗi token đại diện cho một phần nhỏ của căn nhà, và người dân có thể mua token từng tháng, tích lũy cho đến khi đủ quyền sở hữu.
Ví dụ đơn giản: một căn hộ xã hội được chia thành 100 token, mỗi token tương ứng 1/100 giá trị căn nhà. Nếu người lao động không đủ vốn để mua nguyên căn, họ có thể mua một token mỗi tháng, sau 100 tháng sẽ sở hữu hoàn toàn. Bên cạnh đó, Reetechs Labs còn đưa ra phương thức “xổ số token”: 100 người mua 100 token, sau đó quay số để chọn một người trúng căn nhà — tương tự cách mà Ấn Độ từng dùng xổ số để khuyến khích người dân mua vé tàu chính thức, thay vì vé “chui”.
Ghi nhận ý kiến từ chuyên gia công nghệ blockchain
Trao đổi với VnExpress, bà Trần Thị Kiều Diễm, CEO của Orochi Network (công ty công nghệ blockchain tại TP. Hồ Chí Minh chuyên về bảo mật và mật mã), cho rằng đề xuất này mang tính sáng tạo nhưng không hề đơn giản. Bà Diễm nhắc lại rằng nhà ở xã hội là một chính sách an sinh, bị điều chỉnh chặt chẽ về mặt pháp lý — việc mua bán, công chứng, quyền sở hữu hiện gắn liền với “sổ đỏ”, “sổ hồng” — những giấy tờ pháp lý mà blockchain chưa thể thay thế. Nếu xảy ra tranh chấp token hoặc bị hacker tấn công, rất khó để nhà nước giải quyết theo phương thức hiện hành.
Một trong những hạn chế lớn là khi một căn nhà có quá nhiều người đồng sở hữu token, việc quyết định chuyển nhượng sẽ trở nên rối rắm. Ngoài ra, luật hiện nay quy định nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau khoảng 5 năm, nếu có nhiều người cùng sở hữu token, khâu chọn người được chuyển nhượng cũng là vấn đề nan giải.
Góc nhìn từ chủ đầu tư – thách thức tài chính và triển khai
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, chuyên phát triển nhà ở xã hội, cho rằng mô hình token hóa khó khả thi trong thực tế. Ông Nam nhấn mạnh: người mua nhà xã hội hiện được vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp và trả góp theo tháng — về bản chất cũng giống như “mua dần” nhưng được hỗ trợ về mặt pháp lý.
Nếu tất cả khách hàng đều mua token nhỏ lẻ, dòng tiền của chủ đầu tư bị chia quá nhỏ, khiến khó xoay vòng vốn để xây dựng, hoàn thiện dự án. Riêng ý tưởng “xổ số”, theo ông Nam là không cần thiết — vì các dự án nhà xã hội vốn đã có quy định bốc thăm khi số hồ sơ vượt quá nguồn cung. Bằng chứng: nhiều dự án trước đây đã tổ chức bốc thăm theo quy trình minh bạch để chọn ra người mua.
Tiềm năng, rủi ro và kiến nghị từ chuyên gia tài chính
Ông Nguyễn An Huy, cố vấn tài chính cấp cao tại FIDT, nhìn nhận rằng blockchain có ưu điểm tự minh bạch và ghi nhận lịch sử giao dịch — nhờ đó có thể hạn chế gian lận trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Với chủ đầu tư, token hóa là cách huy động vốn xã hội hóa, giảm bớt tỷ lệ phụ thuộc vào vốn ngân hàng.
Tuy nhiên, ông Huy cảnh báo nhiều rủi ro. Token dễ trao đổi, do đó dễ bị đầu cơ trên thị trường thứ cấp; nếu không kiểm soát tốt, giá token có thể bị đẩy lên cao, khiến những người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà. Đặc biệt, mô hình “xổ số” làm phát sinh cảm giác bất công: người dân có thể tích lũy token trong nhiều năm nhưng vẫn không được chọn — điều trái ngược mục tiêu an sinh vốn là động lực chính của chính sách nhà ở xã hội.
Một vấn đề khác là công nhân, người lao động — nhóm vốn ít tiếp xúc công nghệ tài chính — dễ bị mạo danh, giả mạo hoặc lừa đảo. Thêm vào đó, việc xây dựng tiến độ căn hộ thường phụ thuộc vào vốn của chủ đầu tư — nếu người mua chỉ mua token dần, chủ đầu tư không có đủ vốn để triển khai xây dựng đúng tiến độ.
Từ đó ông Huy đề xuất: nếu có thí điểm, nên loại bỏ mô hình “xổ số” vì đi ngược tinh thần công bằng. Mô hình tích lũy token có thể được thử nghiệm ở quy mô nhỏ, gắn token với hồ sơ định danh người mua, cấm chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp và quản lý thanh toán qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc định chế tín dụng được chỉ định. Đồng thời, cơ quan quản lý cần xây dựng khuôn khổ thử nghiệm (sandbox) để kiểm soát chặt chẽ rủi ro.
Câu chuyện thực tế – bài học từ sáng kiến đổi mới
Ở một số quốc gia, ý tưởng token hóa tài sản hoặc phân chia cổ phần tài sản đã được thử nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cao cấp, bất động sản thương mại. Tuy nhiên, ứng dụng vào nhà ở xã hội — lĩnh vực nhạy cảm gắn với chính sách — là một thách thức rất lớn.
Có thể kể đến một dự án ở châu Âu, nơi một tòa nhà căn hộ sang trọng được chia nhỏ thành token để người thu nhập thấp có thể mua phần nhỏ và đồng sở hữu với các nhà đầu tư khác. Nhưng khi đến giai đoạn quản lý, điều hành và sửa chữa chung, các chủ sở hữu nhỏ lẻ phải đồng ý thông qua hợp đồng chung — nếu không, tranh chấp nảy sinh rất dễ.
Trở về Việt Nam, nếu đề xuất của Reetechs Labs được chấp nhận thử nghiệm tại một dự án nhà ở xã hội nhỏ trong một thành phố cấp tỉnh, đây có thể là bước đột phá — nếu được quản lý chặt chẽ. Nhưng nếu triển khai ồ ạt khi chưa có hành lang pháp lý rõ ràng, kịch bản rủi ro cao là không tránh khỏi.
