Tác giả: Thejaswini MA
Tên gốc: Vận Mệnh Băng Giá
Biên soạn và chỉnh sửa bởi: BitpushNews
Ngôi nhà đó – bố mẹ bạn chưa bao giờ coi nó là một khoản đầu tư. Họ mua nó vì cần một nơi để ở, vì khoản trả góp hàng tháng nằm trong khả năng chi trả của họ, vì các trường học trong khu phố rất tốt, và vì đó là lựa chọn hiển nhiên vào thời điểm đó. Họ đã sơn lại phòng khách lần, thay mái nhà một lần, và tranh cãi suốt nhiều năm về việc cải tạo nhà bếp nhưng chưa bao giờ thực sự bắt tay vào làm. Họ nuôi dạy con cái trong ngôi nhà đó và sống đến già trong ngôi nhà đó. Trong quá trình đó, một cách vô tình, họ đã xây dựng nên tài sản quý giá nhất mà họ từng sở hữu.
Giờ đây họ đang lo lắng về việc chi trả các khoản phí y tế, trong khi giá trị ngôi nhà hiện lên tới 1,2 triệu đô la.
Hiện nay, một con số liên tục xuất hiện trong các nghiên cứu tài chính : 124 nghìn tỷ đô la.
Đây là ước tính về giá trị tài sản sẽ được chuyển giao từ thế hệ lớn tuổi sang thế hệ trẻ hơn trong 25 năm tới. Các nhà phân tích gọi đó là "Sự chuyển giao tài sản lớn". Trên các phương tiện truyền thông, điều này nghe có vẻ như là tin tốt lành cho những người thừa kế.
Nhưng liệu thực tế có phải như vậy?
Phần lớn tài sản được chuyển giao theo cách này là tài sản thanh khoản. Hầu hết trong đó là bất động sản. Những ngôi nhà này được thế hệ bùng nổ dân số mua khi giá cả còn hợp lý, và sau nhiều thập kỷ trả góp, họ đã chứng kiến giá trị bất động sản tăng lên, cuối cùng trở thành nơi tích trữ tài sản chính của họ.
Thế hệ thừa kế những ngôi nhà này đã tận mắt chứng kiến giá nhà tương tự khiến việc sở hữu nhà trở nên bất khả thi đối với họ như thế nào. Giờ đây, những ngôi nhà này sắp được trao cho họ—những ngôi nhà với tính thanh khoản thấp, gánh nặng về mặt cảm xúc, các mối quan hệ pháp lý phức tạp và ngày càng khó sử dụng trong thực tế.
Đây chính là vấn đề mà tiêu đề "124 nghìn tỷ đô la" đã không thể hiện hết.
Để hiểu tại sao điều này lại quan trọng, bạn cần hiểu những gì đã thay đổi về nhà ở kể từ những năm 1960. Phân loại nhà ở đã thay đổi. Ban đầu chỉ là nơi trú ẩn, nơi để sinh sống, giờ đây nó dần trở thành công cụ tài chính chính yếu cho tầng lớp trung lưu Mỹ. Đối với các gia đình không thuộc nhóm thu nhập cao, nhà ở không chỉ là một trong nhiều tài sản; mà là tài sản duy nhất. Giá trị bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong bảng cân đối kế toán tài sản số trung vị ở Mỹ, vượt xa tổng giá trị các tài khoản hưu trí, cổ phiếu và tất cả tài sản khác.
Thế hệ Baby Boomer tích lũy được khối tài sản khổng lồ trong điều kiện mà hiện nay không còn tồn tại. Khi họ mua nhà, tỷ lệ giá thu nhập chỉ từ 2 đến 3,5. Họ trả hết nợ vay trong nhiều thập kỷ nhờ tăng trưởng tiền lương thực tế. Đến quý đầu tiên năm 2025, giá trị bất động sản do thế hệ Baby Boomer nắm giữ đã đạt 19,5 nghìn tỷ đô la, chỉ bằng một phần nhỏ so với năm 1990.
( Dữ liệu cnbc.com)
Thế hệ Millennials ngày nay khi bước vào thị trường nhà ở phải đối mặt với tỷ lệ giá nhà so với thu nhập cao hơn gấp đôi so với thế hệ cha mẹ họ khi mua nhà. Họ gánh chịu gánh nặng nợ vay sinh viên mà cha mẹ họ chưa từng trải qua. Họ phải đối mặt với lãi suất thế chấp khiến việc trả góp hàng tháng cho những ngôi nhà có giá trung bình gần như không thể chi trả đối với các gia đình có thu thu nhập trung bình. Riêng khoản tiền đặt cọc – trong một thị trường mà giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy tiết kiệm – đã trở thành một cái bẫy.
@fred.stlouisfed Biểu đồ dữ liệu
Do đó, sự phân hóa thế hệ không còn mang tính chu kỳ nữa. Thế hệ có khả năng mua nhà đã mua nhà, trong khi thế hệ không đủ khả năng đang chuẩn bị thừa kế những gì mà thế hệ trước để lại.
Bất động sản là một trong tài sản thanh khoản thấp nhất mà mọi người có thể nắm giữ.
Bạn không thể bán 10% ngôi nhà khi cần tiền mặt. Bạn không thể chuyển nhà khi công việc thay đổi. Bạn không thể chia đều tài sản cho bốn anh chị em trừ khi bạn khởi kiện ra tòa, quá trình này có thể kéo dài 18 tháng và làm cạn kiệt quỹ thừa kế của bạn. Thừa kế một ngôi nhà triệu đô ở một thành phố mà bạn không đủ khả năng sinh sống không phải là tin tốt; đó là một tình thế khó xử: bán nó? Giữ lại và gánh chi phí bảo trì? Cho thuê và trở thành chủ nhà? Hay dành nhiều năm thương lượng với anh chị em về lựa chọn nào phù hợp nhất?
Thế hệ Baby Boomer hiện đang sở hữu khoảng 40% tổng tài sản nhà ở của quốc gia. 61% trong số họ cho biết sẽ không bao giờ bán nhà. Nhưng khi hiểu được trong đó chế khích lệ, bạn sẽ nhận ra đó không chỉ là sự bướng bỉnh. Bán nhà sẽ phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn rất cao đối với hàng thập kỷ tăng giá trị; nó sẽ đẩy lãi suất thế chấp từ 3% lên 7%; và ở California, nó có thể ngay lập tức tăng trưởng thuế bất động sản lên gấp mười lần. Hơn nữa, đơn giản là không có bất kỳ ngôi nhà nào giá cả phải chăng trên thị trường cho phép họ thu nhỏ diện tích nhà ở.
Vì vậy, họ chọn ở lại. Thị trường nhà đất gần như ngừng hoạt động. Những người mua nhà trẻ tuổi bị loại khỏi cuộc chơi, chỉ còn biết chờ thừa kế – ở nhiều thành phố, đây là cách duy nhất khả thi để mua nhà. Khi việc thừa kế cuối cùng diễn ra, vấn đề thanh khoản không biến mất; nó chỉ đơn giản là chuyển sang thế hệ tiếp theo.
Alex Svanevik, đồng sáng lập Nansen, mô tả tình hình sắp tới như một "cơn sóng thần". Ông tuyên bố vào tháng 1 năm 2026 rằng khoảng 100 nghìn tỷ đô la sẽ được thừa kế trong 20 năm tới, và các lực lượng thúc đẩy số tiền này đổ vào crypto sẽ mang tính cấu trúc chứ không phải đầu cơ. Ông ước tính rằng nếu chỉ 3% số tài sản thừa kế này đổ vào thị trường crypto, giá trị vốn hóa thị trường của nó có thể tăng gấp đôi so với hiện tại.
3% nghe có vẻ không nhiều, nhưng hãy xem xét ai sẽ thừa kế nó: Theo một khảo sát gần đây của OKX, thế hệ Z tin tưởng vào crypto gấp năm lần so với thế hệ Baby Boomers. Thế hệ Millennials hiện đã nắm giữ nhiều tài sản kỹ thuật số hơn cha mẹ của họ. Chúng ta không cần phải thuyết phục họ crypto là có thật; họ đã lớn lên cùng với nó giống như các thế hệ trước đã sử dụng tài khoản tiết kiệm. Điều họ cần là sự thừa kế tài sản phải mang lại cho họ cảm giác quen thuộc.
Đây chính là điểm thiếu sót. Và " token hóa " là phương pháp để thu hẹp khoảng cách này.
Token hóa tài sản thực (RWA) nghĩa là thể hiện quyền sở hữu tài sản vật chất trên blockchain) . Sau khi được triển khai, quyền sở hữu có thể được phân chia, chuyển nhượng mà không cần trung gian, lưu trữ trong ví, sử dụng làm tài sản thế chấp hoặc giao dịch mà không cần sự đồng ý của tất cả các bên liên quan. Chi phí phát sinh trước đây vốn rườm rà nay trở nên dễ quản lý hơn.
Cụ thể, khi nói đến việc thừa kế bất động sản, token hóa) giải quyết được bốn vấn đề hiện chưa thể giải quyết được:
Thanh khoản: Tài sản token hóa có thể được bán một phần. Một người thừa kế đang cần gấp 50.000 đô la nhưng lại sở hữu thị phần tài sản trị giá 500.000 đô la có thể bán 10% quyền sở hữu của mình thay vì phải bán toàn bộ ngôi nhà hoặc không nhận được gì cả. Điều này cũng đơn giản hóa đáng kể việc cho vay thế chấp, vì tài sản cơ sở có thể được thanh lý, giúp người cho vay dễ dàng thẩm định hơn.
Phân phối: Khi bốn anh chị em thừa kế một tài sản, token hóa) cho phép mỗi người nắm giữ chính xác thị phần của mình dưới dạng kỹ thuật số, tự do giao dịch, bán hoặc giữ lại mà không cần phải đạt được sự đồng thuận về việc xử lý tài sản vật chất. Khi quyền sở hữu có thể "lập trình được", các tranh chấp pháp lý hiện đang làm giảm giá trị tài sản thừa kế sẽ được đơn giản hóa đáng kể.
Thanh khoản/Tính di động: Bất động sản token hóa có thể được đưa vào danh mục đầu tư cùng với tài sản như cổ phiếu và crypto . Nó có thể được quản lý từ xa, chuyển nhượng xuyên biên giới và cuối cùng được sử dụng làm tài sản thế chấp trong các giao thức DeFi (tài chính phi tập trung). "Những hạn chế về địa lý" của bất động sản không còn là rào cản đối với sự linh hoạt tài chính của người thừa kế.
Quyền truy cập: Đối với những người thừa kế không đủ khả năng mua nhà nhưng được thừa kế tài sản, token hóa cho phép họ tham gia trước. Đối với các thế hệ trẻ nhận được thị phần kế nhỏ hơn, quyền sở hữu phân tán cho phép họ nắm giữ tài sản vật chất mà không bị buộc phải thanh lý ngay lập tức.
Thị trường đã và đang chuyển động theo hướng này. Tính đến đầu năm 2026, tổng giá trị của tài sản thực tế token hóa đã đạt 26 tỷ đô la Mỹ đối với tài sản phân tán và 388 tỷ đô la Mỹ đối với tài sản được đại diện, cho thấy đà tăng trưởng mạnh mẽ. Mặc dù bất động sản hiện chỉ chiếm một phần nhỏ trong đó , nhưng cơ sở hạ tầng đang được xây dựng—ví điện tử, quyết toán Chuỗi , quyền sở hữu có thể lập trình—đã hoạt động hiệu quả hơn nhiều so với hai năm trước. Svanevik chỉ ra rằng các sản phẩm mà Nansen đang phát triển ngày nay đơn giản là sẽ không tồn tại cách đây hai năm vì cơ sở hạ tầng cơ bản chưa sẵn sàng. Giờ đây, mọi thứ đã thay đổi.
Điều này không có nghĩa là token hóa sẽ giải quyết được cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở. Giá nhà sẽ không giảm chỉ đơn giản vì quyền sở hữu trở nên dễ chuyển nhượng hơn. Các vấn đề cấu trúc của thị trường—nguồn cung hạn chế, lãi suất cố định và sự tách rời lâu dài giữa giá nhà và tiền lương—vẫn không thay đổi. Hơn nữa, chúng ta vẫn chưa chắc chắn liệu việc “tài chính hóa”tài sản cuối cùng mà hầu hết các hộ gia đình sở hữu sẽ cải thiện cuộc sống của họ hay chỉ đơn thuần làm cho những khó khăn của họ dễ dàng được chuyển nhượng hơn.
token hóa) giải quyết một vấn đề cụ thể và cấp bách hơn. Nó liên quan đến điều gì sẽ xảy ra khi 25 nghìn tỷ đô la tài sản bất động sản chuyển từ một thế hệ quen với việc lưu trữ mọi thứ trong bất động sản sang một thế hệ cho rằng tài sản nên được lưu chuyển linh hoạt, ở dạng kỹ thuật số và không bị ràng buộc với một địa chỉ vật lý cụ thể.
Hiện nay, các công cụ giúp chủ nhà khai thác tối đa vốn chủ sở người nắm giữ nhà đều không hiệu quả. Tái thế chấp rút tiền mặt đồng nghĩa với việc từ bỏ lãi suất 3% để đổi lấy lãi suất 7%. Vay vốn dựa trên vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) yêu cầu xác minh thu nhập mà người về hưu thường không đáp ứng được. Thế chấp ngược mang tiếng xấu với thời hạn 30 năm và tạo ra những vấn đề phức tạp về thừa kế. Bán nhà lại gây ra cả bẫy thuế và việc thiết lập lại lãi suất. Mỗi lựa chọn trả giá chi phí mà người nắm giữ khó có thể gánh nổi.
Quá trình chuyển giao tài sản đang diễn ra, hiện với tốc độ khoảng 1,5 nghìn tỷ đô la mỗi năm, và đang tăng tốc. Thế hệ Millennials đầu tiên sẽ bước sang tuổi 45 vào năm 2026. JPMorgan Chase , BlackRock và Franklin Templeton đều đã tham gia vào tài sản được token hóa trong hai năm qua, xây dựng cơ sở hạ tầng cho thời điểm này. CEO của Robinhood , Vlad Tenev, đã viết năm ngoái rằng quá trình chuyển giao tài sản này đang diễn ra song song với sự đổi mới công nghệ, khiến những năm tới trở nên vô cùng quan trọng.
Đối với thế hệ người thừa kế tài sản hiện nay, tài sản tài chính không còn chỉ là những mảnh giấy cất giấu trong tủ hồ sơ, mà là những con số nằm trong ví điện thoại di động của họ.
Trở ngại thực sự là hệ thống chuyển nhượng bất động sản hiện tại vẫn dựa vào giấy tờ và các trung gian – và họ không còn tư duy theo cách đó nữa.
Mỗi thế hệ tích lũy của cải bằng ngôn ngữ mà họ quen thuộc. Nhưng để thế hệ tiếp theo thừa kế của cải đó, họ phải dịch nó đi trước.
Twitter: https://twitter.com/BitpushNewsCN
Nhóm cộng đồng BitPush trên Telegram: https://t.me/BitPushCommunity
Đăng ký theo dõi Bitpush trên Telegram: https://t.me/bitpush
