Các khoản thế chấp on-chain sẽ bắt đầu ở vùng Vịnh | Quan điểm

Ít nơi nào trên thế giới phát triển nhanh như vùng Vịnh. ​​Đó là nơi có những tòa nhà chọc trời mọc lên gần như chỉ sau một đêm, các chính phủ thực hiện lời hứa của mình và khát khao đổi mới. Chính môi trường này đang biến vùng Vịnh thành một trong số ít nơi mà các tài sản thực tế, cụ thể là bất động sản được mã hóa, đang nổi lên như những dự án sống động, có thể đầu tư được, chứ không chỉ là những ý tưởng tồn tại trên các diễn đàn hội nghị.

Tại các thị trường phát triển, tiến trình phát triển bất động sản được mã hóa (tokenized real estate) bị hạn chế bởi cơ sở hạ tầng thị trường và chứng khoán hiện có được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước, khiến việc áp dụng rộng rãi vẫn còn nằm ngoài tầm với. Lấy Đức làm ví dụ. BaFin, cơ quan quản lý tài chính, đã tuyên bố rõ ràng rằng Security Token Offering sẽ yêu cầu bản cáo bạch đầy đủ trừ khi nhà phát hành đủ điều kiện được miễn trừ cụ thể, điều này làm tăng thêm thời gian, tiền bạc và nhiều tháng chuẩn bị trước khi bất cứ điều gì có thể được triển khai trên quy mô lớn.

Phương Tây thường cho rằng sự đổi mới phải chờ đợi bộ quy tắc, nhưng vùng Vịnh đang chứng minh rằng các quy tắc có thể phát triển thành các hệ thống hoạt động hiệu quả. Trong những tháng gần đây, Sở Đất đai Dubai đã bắt đầu chuyển đổi tài sản bất động sản thành các mã thông báo kỹ thuật số on-chain , về cơ bản là mã hóa giấy chứng nhận quyền sở hữu và định hình lại cách thức sở hữu, giao dịch và tiếp cận bất động sản.

Nhưng sự chuyển đổi không chỉ là việc mã hóa tài sản; mà còn là mã hóa tín dụng. Một khi quyền sở hữu được on-chain, bước tiếp theo hiển nhiên là đưa cả các khoản thế chấp on-chain . Các khoản vay mua nhà không còn là những hợp đồng tĩnh, do ngân hàng nắm giữ mà trở thành các khoản đầu tư dễ theo dõi, phân phối và tài trợ hơn cho một lượng lớn nhà đầu tư.

Các khoản thế chấp on-chain là một cơ hội mà khu vực vùng Vịnh không thể bỏ qua, và là cơ hội để giới thiệu một mô hình tốt hơn cho thế giới. Nếu khu vực này không đi tiên phong, toàn thế giới có nguy cơ mắc kẹt trong một chu kỳ lỗi thời, với các quy trình chậm chạp, thiếu minh bạch và dễ lặp lại những sai lầm đã kìm hãm thị trường trong nhiều thế hệ.

Điều gì đang bất ổn trong thị trường thế chấp truyền thống hiện nay?

Trên phạm vi toàn cầu, tiền điện tử vẫn đang chật vật để thoát khỏi giai đoạn đầu cơ. Tuy nhiên, khu vực vùng Vịnh lại đang đi theo một hướng khác. Các dự báo gần đây ước tính rằng thị trường bất động sản RWA được mã hóa của Dubai, chẳng hạn, có thể vượt quá 16 tỷ đô la giá trị thị trường vào năm 2033.

Tuy nhiên, các khoản thế chấp ở vùng Vịnh, cũng như các khoản thế chấp ở những nơi khác, vận hành dựa trên các hệ thống chưa theo kịp cách mọi người thực sự sống hoặc chuyển tiền ngày nay.

Vấn đề cốt lõi nằm ở quy trình “đa sổ sách”. Quy trình thế chấp hiện đại vốn dĩ thủ công và dựa trên giấy tờ, tốn nhiều thời gian để thu thập tài liệu, điền biểu mẫu lặp đi lặp lại, thẩm định và kiểm tra quyền sở hữu. Phần lớn quy trình diễn ra riêng lẻ, với sự trao đổi qua lại giữa các nhà môi giới, ngân hàng, công ty bảo hiểm và các cơ quan đăng ký. Điều này tạo ra sự chậm trễ, chi phí hành chính khổng lồ và rủi ro.

Tại vùng Vịnh, rủi ro càng tăng cao do tính chất toàn cầu của thị trường, bao gồm Vốn xuyên biên giới, người mua quốc tế và các giao dịch diễn ra nhanh chóng. Khi khâu quản lý chậm chạp, toàn bộ quy trình trở nên rời rạc, đặc biệt khi các nhà đầu tư không phải lúc nào cũng hoạt động theo cùng một chuẩn mực ngân hàng.

Ngay cả hồ sơ bất động sản cũng tiềm ẩn những điểm yếu. Mặc dù các giấy tờ này rất cần thiết để chứng minh quyền sở hữu và đảm bảo khoản vay thế chấp, nhưng cơ sở hạ tầng đằng sau chúng lại dễ xảy ra sai sót, thao túng và lỗ hổng trong tính toàn vẹn dữ liệu. Rủi ro này không chỉ là lý thuyết. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, 63% chuyên gia bất động sản đã báo cáo về gian lận giấy tờ hoặc quyền sở hữu trong năm qua.

Các khoản thế chấp on-chain không phải là giải pháp thần kỳ, cũng không loại bỏ các trách nhiệm cơ bản của một khoản vay. Điều mà chúng làm là thay thế các quy trình cứng nhắc, thiếu minh bạch bằng một thứ phù hợp hơn với thực tế tài chính của nền kinh tế số, đặc biệt là ở Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất.

Việc nâng cấp khoản vay thế chấp mà chúng ta đã cần từ nhiều thập kỷ nay.

Vay thế chấp không phải là một ý tưởng tồi. Vấn đề nằm ở hệ thống nền tảng của chúng. Khi các khoản vay được gộp lại thành các chứng khoán mờ ám, người ngoài khó có thể nhìn thấy rõ ràng hiệu quả hoạt động, quyền sở hữu và rủi ro. Bài học từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 không phải là vay thế chấp không nên tồn tại, mà là cơ sở hạ tầng xung quanh chúng có thể che khuất thực tế trên quy mô lớn.

Mã hóa tài sản (Tokenization) là giải pháp cơ sở hạ tầng mà ngành thế chấp đang rất cần. Bằng cách thể hiện mức độ rủi ro của khoản vay dưới dạng kỹ thuật số, việc theo dõi, chuyển nhượng và quản lý thế chấp trở nên dễ dàng hơn, mang lại cho các nhà đầu tư trên toàn cầu cơ hội nắm giữ những phần rủi ro nhỏ hơn với khả năng giám sát tốt hơn về những gì họ sở hữu và hiệu quả hoạt động của chúng.

Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng này chỉ hoạt động hiệu quả nếu dữ liệu đầu vào là hợp lệ. Hệ thống đường truyền tốt hơn chỉ có ý nghĩa khi chúng được neo giữ bởi các dữ liệu đầu vào đáng tin cậy như quyền sở hữu, thế chấp và định giá. Đó là lợi thế của vùng Vịnh. ​​Các cơ quan quản lý đã và đang số hóa sổ đăng ký đất đai và dữ liệu giao dịch, đặt nền tảng cho việc định giá và lịch sử định giá đã được xác minh. Với nền tảng đó, các công cụ định giá dựa trên oracle có thể đẩy dữ liệu thẩm định đã được xác minh trực tiếp vào chuỗi, mang lại cho người cho vay và nhà đầu tư sự minh bạch hơn nhiều so với các hệ thống cũ.

Ngoài dữ liệu, Dubai còn có những tiến bộ trong việc thiết lập các rào cản pháp lý. Cơ quan quản lý tài sản ảo (Virtual Assets Regulatory Authority - VARA) đã tạo ra những lộ trình rõ ràng hơn để đưa các khoản đầu tư on-chain thông qua danh mục Tài sản ảo tham chiếu tài sản (Assets-Referenced Virtual Asset - RWA). Khung pháp lý này liên kết giá trị Token với tài sản có rủi ro (RWA) và xác định rõ ràng ai được trả tiền, bằng cách nào và khi nào, cùng với các quyền khác gắn liền với tài sản. Điều này có thể bao gồm phân phối thu nhập, quyền quản trị và các quyền lợi khác, mang lại sự minh bạch cần thiết cho thị trường.

Thực tế, việc chuyển đổi khoản vay thế chấp thành tài sản kỹ thuật số không làm thay đổi nghĩa vụ của người vay hoặc loại bỏ hoàn toàn rủi ro. Nhưng điều nó làm là thay đổi độ tin cậy và tốc độ của lớp quản trị, lớp quyết định trạng thái khoản vay tại bất kỳ thời điểm nào.

Mã hóa tài sản (tokenization) không thể thay đổi luật tín dụng, nhưng nó có thể giúp loại bỏ sự trì trệ của các hệ thống lỗi thời. Bằng cách giảm thời gian và chi phí điều phối các khoản thế chấp với các bản ghi được chia sẻ và có thể lập trình, mã hóa tài sản có thể cải thiện hiệu quả, khả năng truy cập, tính minh bạch và độ chính xác trong toàn bộ vòng đời thế chấp.

Mặc dù việc triển khai thế chấp on-chain tiềm ẩn rủi ro về công nghệ và pháp lý, nhưng sự thống trị của khu vực Vịnh Ba Tư trong lĩnh vực tài sản được mã hóa khiến nơi đây trở thành một trong những khu vực triển vọng nhất để mô hình này phát triển. Với sự thống nhất về pháp lý và khát vọng đổi mới tài chính, khu vực này có tiềm năng biến thế chấp on-chain từ một thử nghiệm thành một tiêu chuẩn thị trường, cuối cùng cung cấp mô hình cho thực tiễn toàn cầu.