Báo cáo về lãi suất thế chấp tái cấp vốn hiện hành ngày 8 tháng 5 năm 2026 | Fortune

Xin lưu ý rằng Fortune đã xem xét dữ liệu mới nhất của Zillow tính đến ngày 7 tháng 5. Nói một cách đơn giản, tái thế chấp là việc thay thế khoản vay mua nhà hiện tại của bạn bằng một khoản vay mới. Cũng giống như khi bạn đăng ký vay mua nhà, bạn cần phải nộp đơn và đáp ứng các tiêu chí của người cho vay về hồ sơ tín dụng, bằng chứng thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) và nhiều yếu tố khác. Quá trình này thường ảnh hưởng nhẹ đến điểm tín dụng của bạn do việc kiểm tra tín dụng nghiêm ngặt. Và, hãy lưu ý rằng có nguy cơ bị từ chối nếu bạn không đáp ứng các yêu cầu của người cho vay. Một số nhà phân tích thị trường đã hy vọng rằng lãi suất thế chấp sẽ giảm khi Cục Dự trữ Liên bang thực hiện một số đợt cắt giảm lãi suất quỹ liên bang vào cuối năm 2024. Tuy nhiên, điều đó đã không xảy ra, và lãi suất thế chấp vẫn duy trì ở mức gần 7% - nếu tính theo mức trung bình toàn quốc đối với các khoản vay cố định lãi suất 30 năm - trong nhiều tháng. Lãi suất từ ​​lâu đã duy trì ở mức cao hơn nhiều so với mức thấp nhất thời kỳ đại dịch, khi một số chủ nhà có thể vay với lãi suất chỉ từ 2% đến 3%. Một báo cáo của Redfin cho thấy tính đến quý 3 năm 2024, 82,8% chủ nhà có khoản vay thế chấp có lãi suất dưới 6%. Nhiều người về cơ bản đã bị ràng buộc với các khoản vay mua nhà hiện tại, không thể hoặc không muốn chuyển nhà hoặc tái thế chấp trong bối cảnh hiện nay. Nhưng cuối cùng, những người sở hữu nhà cũng được giảm bớt gánh nặng phần nào bắt đầu từ cuối tháng 8 và đầu tháng 9 năm 2025. Lãi suất thế chấp đã giảm đáng kể trước cuộc họp của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) vào ngày 16-17 tháng 9, nơi ngân hàng trung ương đã thực hiện việc cắt giảm lãi suất 0,25 điểm phần trăm, điều được nhiều người dự đoán. Sau đó, Fed tiếp tục cắt giảm lãi suất thêm 0,25 điểm phần trăm vào cuối tháng 10 và lần thứ ba vào đầu tháng 12. Tuy nhiên, lãi suất đã tăng nhẹ vào tháng 3 năm 2026 sau khi chính quyền Trump phát động Chiến dịch Epic Fury ở Iran vào cuối tháng 2, kèm theo đó là sự tăng vọt giá gas và sự bất ổn lan rộng về nền kinh tế nói chung. Như chúng ta sẽ đề cập chi tiết hơn ở phần dưới đây, việc tái thế chấp khoản vay mua nhà không phải là miễn phí. Vậy, khi nào thì việc chấp nhận các chi phí trả trước và tái thế chấp là hợp lý? Một nguyên tắc chung mà nhiều chuyên gia sử dụng là nếu bạn có thể nhận được mức lãi suất mới thấp hơn một điểm phần trăm so với mức lãi suất hiện tại, thì việc tái thế chấp có lẽ đáng giá. Lấy điều kiện thị trường gần đây làm ví dụ, một người đã vay mua nhà với lãi suất 7% nên cân nhắc kỹ việc tái thế chấp nếu điều kiện thị trường hiện tại cho phép họ nhận được mức lãi suất 6%. Việc tái thế chấp để tận dụng vốn chủ sở hữu nhà thông qua hình thức rút tiền mặt cũng có thể là một chiến lược hay. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bạn thường cần có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong nhà để có thể thực hiện điều này. Vì vậy, đối với những người mua nhà với khoản trả trước tối thiểu 5% thường có sẵn trên các khoản vay thế chấp thông thường, có thể sẽ mất một thời gian trước khi bạn đủ điều kiện để tận dụng hình thức rút tiền mặt từ khoản vay thế chấp. Một trường hợp khác mà việc tái thế chấp có thể giúp ích là thay đổi thời hạn vay. Ví dụ, có thể bạn đã đăng ký vay thế chấp 15 năm khi mua nhà, biết rằng đổi lại khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, bạn sẽ tiết kiệm được một khoản tiền lãi lớn theo thời gian. Nhưng sau đó, hoàn cảnh của bạn thay đổi và giờ đây khoản thanh toán hàng tháng đang vượt quá khả năng chi trả của bạn. Việc tái thế chấp sang khoản vay 30 năm có thể mang lại cho bạn sự linh hoạt cần thiết để giảm khoản thanh toán hàng tháng trong tình huống đó. Bạn cũng có thể cân nhắc việc tái thế chấp nếu muốn chuyển đổi loại khoản vay. Có thể bạn đang có khoản vay FHA với yêu cầu bảo hiểm thế chấp trọn đời (gọi là MIP đối với loại khoản vay này) và muốn chuyển sang khoản vay thông thường để loại bỏ điều này. Hoặc có lẽ bạn đã vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) nhưng giờ bạn quyết định ở lại nhà lâu hơn và không muốn đối mặt với nguy cơ tăng lãi suất trong thời gian điều chỉnh. Trong trường hợp đó, việc tái thế chấp sang khoản vay mua nhà lãi suất cố định có thể là một lựa chọn hợp lý. Cũng giống như khoản vay mua nhà truyền thống mà bạn có thể đã sử dụng để mua nhà, việc tái thế chấp cũng bao gồm các chi phí phát sinh, có thể lên tới khoảng 2% đến 6% số tiền vay. Ví dụ, nếu bạn tái thế chấp với lãi suất và thời hạn không đổi đối với khoản vay 300.000 đô la, bạn có thể phải trả từ 6.000 đến 18.000 đô la cho các chi phí phát sinh khi tái thế chấp. Dưới đây là một số khoản phí bạn có thể thấy trong bảng dự toán khoản vay tái thế chấp của mình: Có nhiều loại khoản vay tái thế chấp khác nhau, và loại bạn cần sẽ phụ thuộc vào mục tiêu của bạn cũng như khoản thế chấp hiện tại. Dưới đây là một số lựa chọn tái thế chấp phổ biến để bạn cân nhắc: Bạn không nhất thiết phải tiếp tục sử dụng dịch vụ của người cho vay ban đầu khi tái thế chấp. Trên thực tế, bạn nên tìm hiểu và so sánh các lựa chọn để có được lãi suất thấp nhất và dịch vụ tốt nhất. Tuy nhiên, một số bên cho vay có thể đưa ra các ưu đãi nếu bạn tiếp tục sử dụng khoản vay của họ, chẳng hạn như miễn giảm một phần chi phí đóng khoản vay. Vì các khoản phí trả trước này có thể là rào cản đối với những người muốn tái thế chấp, nên các ưu đãi có thể giúp việc tái thế chấp trở nên khả thi hơn, và bạn nên thảo luận vấn đề này với bên cho vay của mình.